Geerbtes Haus verkaufen in Bremen: Steuern richtig einschätzen und Tipps

Grundlagen zum geerbten Hausverkauf in Bremen

Wer in Bremen eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, sieht sich schnell mit zahlreichen Fragen konfrontiert: Steuern, Abläufe, mögliche Fallstricke – all das kann unübersichtlich sein. Oft ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei, insbesondere wenn die Immobilie in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt wurde.

Es ist wichtig, die relevanten Fristen und Abläufe zu kennen, um unnötige Kosten zu vermeiden. Eine sachgerechte Bewertung der Immobilie bildet die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf. Bei mehreren Erben ist eine einvernehmliche Lösung unerlässlich, um Streit zu vermeiden.

Was bedeutet es, ein Haus zu erben?

Mit dem Erbfall geht das Eigentum an der Immobilie vom Erblasser auf den Erben über. Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten, einschließlich laufender Kosten wie Grundsteuer und Instandhaltung. Das Recht, die Immobilie zu verkaufen, zu vermieten oder selbst zu nutzen, liegt nun beim Erben.

Mit einer Erbschaft sind Fristen und gegebenenfalls Steuern verbunden. Beim Verkauf sind insbesondere die Spekulationssteuer und gegebenenfalls die Erbschaftssteuer relevant.

Rechtliche Voraussetzungen für den Verkauf

Vor dem Verkauf eines geerbten Hauses oder einer Wohnung in Bremen müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein. In der Regel ist ein Erbschein erforderlich, der die Erbenstellung belegt. Erst nach der Eintragung des Erben im Grundbuch kann der Verkauf offiziell erfolgen.

Erforderliche Unterlagen:

• Erbschein
• Grundbuchauszug
• Personalausweis
• Nachweis über die Erbschaft
• Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung

Bei mehreren Erben ist eine Einigung notwendig, bevor verkauft werden kann.

Unterschied zwischen Haus und Wohnung beim Verkauf

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie bestehen Unterschiede zwischen Haus und Wohnung. Ein Haus wird in der Regel als Ganzes verkauft und bietet mehr Freiheiten. Eine Wohnung ist meist Teil einer Eigentümergemeinschaft; hier sind zusätzliche Regelungen, wie die Zustimmung des Verwalters oder Sondernutzungsrechte, zu beachten.

Vergleich:

Diese Unterschiede beeinflussen den Aufwand und die Geschwindigkeit des Verkaufs.

Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Bremen können verschiedene Steuern anfallen. Besonders relevant sind die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer. Ob Steuern fällig werden, hängt von der Haltedauer und der Nutzung der Immobilie ab.

Erbschaftssteuer: Wann fällt sie an?

Die Erbschaftssteuer wird fällig, wenn eine Immobilie durch Erbschaft übergeht. Die Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie. Liegt der Verkehrswert der Immobilie über den geltenden Freibeträgen, muss auf den übersteigenden Betrag Erbschaftssteuer gezahlt werden. Für Ehepartner und Kinder gelten hohe Freibeträge. Die Steuerpflicht entsteht mit dem Tod des Erblassers, nicht erst beim Verkauf.

Beispiel-Freibeträge (Stand 2024):

Spekulationssteuer und ihre Fristen

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Erwerb (Kauf durch den Erblasser) und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die Besitzdauer des Erblassers wird auf die Frist angerechnet. Wird das Haus innerhalb von zehn Jahren verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig – es sei denn, die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst oder von Familienangehörigen bewohnt.

Wichtige Fristen und Regeln:

• Mindesthaltedauer für Steuerfreiheit: 10 Jahre (inkl. Besitzdauer des Erblassers)
• Bemessungsgrundlage: Gewinn (Verkaufspreis minus Wert zum Erbzeitpunkt)
• Ausnahme: Selbstnutzung durch Erben oder Familienangehörige

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Der Verkauf ist steuerfrei, wenn:

• Die Zehnjahresfrist (inkl. Besitzdauer des Erblassers) abgelaufen ist oder
• Die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde.

Bewertung des geerbten Hauses vor dem Verkauf

Vor dem Verkauf sollte der Wert der Immobilie ermittelt werden. Der Verkehrswert ist entscheidend für den Verkaufspreis und die Steuerberechnung.

Wie ermittelt man den Verkehrswert der Immobilie?

Zur Ermittlung des Verkehrswerts empfiehlt sich ein Gutachten durch einen Immobilienexperten. Es gibt das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Immobilien) und das Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten).

Eine professionelle Bewertung hilft, den Marktwert realistisch einzuschätzen.

Nutzen Sie Rieger Immobilien zur Immobilienbewertung für Bremen

Faktoren zur Wertermittlung

Der Wert hängt ab von:

• Lage der Immobilie
• Baujahr und Zustand
• Wohnfläche und Grundstücksgröße
• Ausstattung (z. B. Balkon, Garage)
• Marktsituation in Bremen

Auswirkungen des Immobilienwertes auf die Steuer

Der Verkehrswert ist Grundlage für die Erbschaftssteuer. Liegt dieser über den Freibeträgen, wird Erbschaftssteuer fällig. Bei Verkauf nach zehn Jahren entfällt die Spekulationssteuer.

Verkaufsvorgang der geerbten Immobilie in Bremen

Der Verkauf erfolgt in mehreren Schritten. Eine sorgfältige Vorbereitung ist entscheidend.

Erforderliche Unterlagen und Vorbereitung

Wichtige Unterlagen:

Eine Bestandsaufnahme des Hauses und die Dokumentation des Zustands sind sinnvoll.

Abwicklung des Verkaufsprozesses

1. Wertermittlung durch Sachverständigen oder Makler
2. Vermarktung (Anzeigen, Fotos, Exposé)
3. Besichtigungen und Klärung von Eigentumsverhältnissen
4. Notarieller Kaufvertrag
5. Kaufpreiszahlung und Übergabe
6. Grundbuchumschreibung

Makler oder Privatverkauf?

Ein Makler übernimmt Wertermittlung, Vermarktung und rechtssichere Abwicklung. Privatverkauf spart Kosten, erfordert aber Erfahrung und Zeit.

Lassen Sie Rieger Immobilien Ihre Immobilie in Bremen verkaufen

Fristen und Besonderheiten bei Steuern

Die Zehnjahresfrist richtig einhalten

Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser, nicht mit dem Erbfall. Wer sichergehen will, sollte Erwerbszeitpunkt und Besitzdauer schriftlich festhalten.

Sonderfall: Verkauf unter 600 Euro Gewinn

Liegt der Veräußerungsgewinn unter 600 Euro pro Kalenderjahr, entfällt die Spekulationssteuer – auch bei Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist.

Spekulationssteuer bei kurzfristigem Verkauf

Bei Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Gewinn steuerpflichtig, sofern keine Selbstnutzung vorliegt. Die Besteuerung erfolgt zum persönlichen Einkommensteuersatz.

Erbengemeinschaft: Hausverkauf gemeinsam regeln

Bei einer Erbengemeinschaft ist Zusammenarbeit unerlässlich. Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden.

Rechte und Pflichten der Erbengemeinschaft

• Gemeinsame Verwaltung der Immobilie.
• Informationsanspruch aller Miterben.
• Kosten und Gewinne beim Verkauf des geerbten Hauses werden anteilig geteilt.
• Kein Verkauf ohne Zustimmung aller Miterben.

Verkaufen als Erbengemeinschaft

1. Einigung der Erbengemeinschaft
2. Entscheidung über Makler oder Eigenverkauf
3. Wertermittlung
4. Notartermin mit Unterschrift aller Miterben

Konfliktlösung und Entscheidungsfindung

Bei Uneinigkeit hilft frühzeitige Kommunikation, ggf. ein Mediator oder Anwalt. Im Streitfall bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung.

Alternativen zum Verkauf – Nutzung und Vermietung

Selbstnutzung der geerbten Immobilie

Viele Erben überlegen, selbst in die geerbte Immobilie einzuziehen. Das kann nicht nur emotional, sondern auch steuerlich vorteilhaft sein: Wird die Immobilie nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre selbst genutzt und überschreitet die Wohnfläche nicht 200 Quadratmeter, kann die Erbschaftsteuer entfallen. Wird die Selbstnutzung vor Ablauf der Frist beendet oder ist die Wohnfläche größer, kann die Steuer rückwirkend anfallen.

Vorteile der Selbstnutzung:

• Keine Mietzahlungen
• Steuerliche Erleichterungen möglich
• Eigene Gestaltungsmöglichkeiten

Nachteile:

• Laufende Kosten für Instandhaltung und Versicherung
• Eventuell hohe Investitionen für Renovierungen

Vermieten statt verkaufen

Alternativ kann die Immobilie vermietet werden. Gerade in Bremen ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, was stabile Mieteinnahmen ermöglicht. Allerdings übernimmt der Erbe damit auch Pflichten als Vermieter, wie Verwaltung, Instandhaltung und Umgang mit Mietern. Mieteinnahmen müssen versteuert werden, jedoch sind viele Kosten steuerlich absetzbar.

Vorteile:

• Regelmäßige Einnahmen
• Werterhalt der Immobilie
• Steuerliche Vorteile

Nachteile:

• Verwaltungsaufwand
• Risiko von Mietausfällen
• Laufende Kosten und Pflichten

Geerbte Immobilie behalten oder verkaufen?

Ob eine geerbte Immobilie behalten oder verkauft werden sollte, hängt von der persönlichen Lebenssituation ab. Wer keine Selbstnutzung oder Vermietung wünscht, kann durch einen Verkauf sofort Liquidität schaffen, muss aber mögliche Steuern beachten. Bei mehreren Erben ist eine Abstimmung notwendig, um das Haus zu verkaufen.

Fragen zur Entscheidungsfindung:

• Wird kurzfristig Geld benötigt?
• Besteht eine emotionale Bindung an die Immobilie?
• Besteht Interesse an langfristigen Mieteinnahmen?
• Sind Zeit und Fachwissen für Verwaltung vorhanden?

Eine objektive Abwägung aller Optionen ist ratsam.

Praktische Tipps und häufige Fehler beim Hausverkauf

Steuern sparen beim Hausverkauf

Viele unterschätzen die steuerlichen Folgen beim Verkauf einer geerbten Immobilie. Die Spekulationsfrist ist entscheidend: Wurde die Immobilie (inklusive Besitzdauer des Erblassers) mindestens zehn Jahre gehalten oder selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an. Andernfalls ist der Gewinn steuerpflichtig.

Tipp:
Sammeln Sie alle Unterlagen wie Modernisierungsbelege und alte Kaufverträge. Ein Gutachten zum Verkehrswert schafft Klarheit für die Steuerberechnung. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.

Häufige Fehler beim Verkauf vermeiden

• Verkauf ohne professionelle Bewertung: Gefahr von zu niedrigem oder zu hohem Preis
• Fehlende Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Erbschein)
• Unterschätzung der Bedeutung des Erbscheins für den rechtmäßigen Verkauf

Checkliste wichtiger Unterlagen:

• Erbschein
• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Baupläne und Rechnungen für Renovierungen
• Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung

Wann lohnt sich professionelle Hilfe?

Professionelle Unterstützung ist sinnvoll bei Unsicherheiten bezüglich Steuern, Recht oder Marktwert. Ein Makler kennt den lokalen Markt, ein Anwalt hilft bei Streitigkeiten unter Miterben, und ein Steuerberater prüft die steuerliche Belastung.