Welche Kosten fallen beim Hausverkauf in Bremen an?
Inhaltsverzeichnis
Wer in Bremen ein Haus verkauft, muss mit einigen Ausgaben rechnen, die über den reinen Verkaufspreis hinausgehen. Wichtige Kosten für den Hausverkauf sind die Maklerprovision, Gebühren für den Energieausweis, mögliche Kosten für ein Wertgutachten und die Löschung einer bestehenden Grundschuld. Auch Steuern wie die Spekulationssteuer können fällig werden, falls bestimmte Bedingungen nicht erfüllt sind.
Zusätzlich zu diesen festen Kosten gibt’s weitere Ausgaben, die je nach Einzelfall anfallen. Beispiele sind eine Vorfälligkeitsentschädigung bei offenen Krediten oder Gebühren für die Löschung von Rechten Dritter. Wer sich frühzeitig informiert, kann die Belastung besser abschätzen und den Verkaufserlös realistischer einschätzen.
In Bremen sollte man vorwiegend die rechtlichen Vorgaben und Steuern im Blick behalten. Wer sich hier auskennt, erspart sich böse Überraschungen beim Verkauf.
Zentrale Punkte
- Beim Hausverkauf in Bremen entstehen feste und variable Kosten
- Steuerliche und rechtliche Aspekte können den Erlös beeinflussen
- Wer die wichtigsten Kosten kennt, plant den Verkauf sicherer
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Welche Kosten fallen beim Hausverkauf in Bremen an?
Beim Verkauf einer Immobilie in Bremen kommen verschiedene Kosten auf Käufer und Verkäufer zu. Dazu gehören Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten sowie Ausgaben für nötige Unterlagen und die Löschung von Grundschulden.
Maklerprovision und deren Aufteilung
Die Maklerprovision ist beim Immobilienverkauf in Bremen ein großer Kostenpunkt. Seit dem Maklergesetz von 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meistens je zur Hälfte, wenn der Makler für beide arbeitet.
Die Höhe hängt vom Bundesland und der Absprache ab. In Bremen sind es üblicherweise 5,95 % vom Kaufpreis, inklusive Mehrwertsteuer. Käufer und Verkäufer zahlen also jeweils etwa 2,975 %.
Beauftragt nur eine Seite den Makler, trägt sie auch die gesamten Kosten. Die Provision kann nur eingeschränkt weitergegeben werden.
Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro ergeben sich Maklerkosten von etwa 8.925 Euro, die zur Hälfte auf den Verkäufer entfallen. Das ist einer der größten Nebenkostenposten.
Notarkosten und Grundbuchgebühren
Ohne Notar läuft beim Immobilienverkauf in Bremen nichts. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und kümmert sich um die Eintragung ins Grundbuch.
Die Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen meist bei 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Üblicherweise zahlt das der Käufer. Verkäufer müssen nur dann zahlen, wenn Zusatzleistungen wie die Löschung einer Grundschuld anfallen.
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegen die Notar- und Grundbuchkosten bei etwa 4.500 bis 6.000 Euro – fast immer Sache des Käufers.
Für Verkäufer ist es gut zu wissen, dass diese Kosten zwar nicht direkt anfallen, aber zur Gesamtkalkulation dazugehören.
Kosten für Energieausweis
Seit 2009 ist beim Hausverkauf ein Energieausweis Pflicht. Verkäufer müssen ihn unaufgefordert vorlegen, sonst drohen Bußgelder.
Es gibt zwei Varianten:
- Verbrauchsausweis: basiert auf den Heiz- und Nebenkosten der letzten Jahre, kostet ca. 50–80 Euro.
- Bedarfsausweis: basiert auf technischer Analyse durch einen Energieberater, kostet ca. 300–500 Euro.
Gerade in Bremen wird oft ein Bedarfsausweis verlangt, weil er genauere Informationen zum energetischen Zustand liefert.
Ohne Energieausweis ist ein rechtssicherer Verkauf praktisch ausgeschlossen. Also besser früh drum kümmern.
Kosten für die Löschung der Grundschuld
Viele Immobilien in Bremen sind mit einer Grundschuld belastet, meist als Sicherheit für ein Darlehen. Vor dem Verkauf muss sie meist gelöscht werden, es sei denn, sie wird auf den Käufer übertragen.
Die Kosten für die Löschung setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchkosten zusammen und hängen von der Höhe der Grundschuld ab.
Liegt die Grundschuld bei 150.000 Euro, kostet die Löschung etwa 300 Euro. Das zahlt der Verkäufer.
Alternativ kann die Grundschuld an den Käufer abgetreten werden, falls die Bank zustimmt. Das spart Geld, klappt aber nur, wenn das Darlehen komplett getilgt ist.
Auch die Löschung weiterer Rechte, wie z.B. ein eingetragenes Wohnrecht, kann extra Gebühren verursachen. Das sollte man vorher klären.
Zusätzliche und variable Kosten beim Hausverkauf
Neben den festen Ausgaben tauchen für Verkäufer oft noch weitere Kosten auf, die stark von der eigenen Situation abhängen. Dazu gehören Gutachten, Vermarktungskosten oder mögliche Renovierungen, die den Verkaufspreis beeinflussen.
Kosten für Wertgutachten
Ein Wertgutachten hilft, den realistischen Marktwert zu bestimmen. Gerade in Bremen, wo die Preise je nach Stadtteil stark schwanken, gibt ein Gutachten Sicherheit bei der Preisfindung.
Ein Kurzgutachten kostet meist zwischen 300 und 600 Euro und reicht für private Hausverkäufe oft aus. Ein Verkehrswertgutachten, das auch vor Gericht Bestand hat, schlägt mit 1.000 bis 2.500 Euro zu Buche – je nach Wert und Größe der Immobilie.
Pflicht ist ein Gutachten nicht, aber es kann Preisverhandlungen erleichtern. Wer ohne Makler verkauft, profitiert besonders, weil der Angebotspreis auf einer neutralen Basis steht.
Kosten für die Vermarktung der Immobilie
Damit ein Haus in Bremen schnell Interessenten findet, fallen oft Kosten für die Vermarktung an – egal ob mit oder ohne Immobilienmakler.
Typische Posten sind:
- Online-Inserate auf Immobilienportalen: ca. 50–200 Euro, je nach Laufzeit und Reichweite
- Professionelle Fotos: ca. 150–400 Euro
- Virtuelle Rundgänge oder Videos: ab 300 Euro
- Exposés und Grundrissaufbereitung: ca. 100–250 Euro
Mit Makler sind diese Kosten meist in der Provision enthalten. Wer privat verkauft, zahlt sie direkt, kann aber selbst entscheiden, was sinnvoll ist.
Renovierungs- und Modernisierungskosten
Viele Eigentümer überlegen vor dem Verkauf, ob kleine Renovierungen den Wert steigern. In Bremen sind besonders Malerarbeiten, neue Bodenbeläge oder die Modernisierung von Bädern beliebt, da viele Käufer sofort einziehen wollen.
Kleinere Arbeiten wie Streichen oder kleine Reparaturen kosten oft nur ein paar hundert Euro. Größere Modernisierungen, etwa ein neues Bad, können schnell 5.000 bis 15.000 Euro verschlingen.
Nicht alles lohnt sich. Man sollte abwägen, ob die Investition durch einen höheren Verkaufspreis wieder reinkommt. Oft reichen schon kleine optische Verbesserungen, um das Haus attraktiver zu machen – ganz ohne riesige Zusatzkosten.
Steuern und rechtliche Besonderheiten beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie in Bremen kommen neben den direkten Kosten auch steuerliche und rechtliche Verpflichtungen auf einen zu. Das betrifft vor allem mögliche Steuern auf den Gewinn, Zahlungen an die Bank bei laufenden Krediten und regionale Unterschiede bei Gebühren.
Spekulationssteuer und steuerliche Aspekte
Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Entscheidend ist der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags. Wird das Haus oder die Wohnung in dieser Zeitspanne mit Gewinn verkauft, muss dieser Gewinn als Einkommen versteuert werden.
Eine Ausnahme gibt’s, wenn die Immobilie mindestens in den letzten drei Jahren ausschließlich selbst bewohnt wurde. Dann entfällt die Steuerpflicht. Bei teilweiser Vermietung kann die Steuer anteilig anfallen.
Die Höhe richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz, der bis zu 45 % betragen kann. Ein Beispiel:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Verkaufspreis: 350.000 €
- Gewinn: 100.000 €
- Steuersatz: 35 %
- Steuerlast: 35.000 €
Bestimmte Kosten kann man steuerlich geltend machen, etwa Notarkosten, Maklergebühren oder Renovierungskosten. Das mindert den zu versteuernden Gewinn.
Vorfälligkeitsentschädigung bei laufenden Krediten
Wenn beim Hausverkauf noch eine Baufinanzierung läuft, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Damit holt sie sich die Zinsen zurück, die ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen. Das passiert immer dann, wenn der Kredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung getilgt wird.
Wie hoch das ausfällt? Das hängt von Restschuld, noch offener Laufzeit und dem Zinssatz ab. In der Praxis landet man da schnell mal im vier- bis fünfstelligen Bereich. Wer verkaufen will, sollte unbedingt prüfen, ob ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren greift. Dann lässt sich der Kredit ohne diese Extra-Kosten beenden.
Auch wenn die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich nicht direkt absetzbar ist, sollte man sie beim Hausverkauf im Blick behalten.
Regionale Unterschiede der Kosten in Bremen
Die Nebenkosten beim Immobilienverkauf unterscheiden sich je nach Bundesland. In Bremen betrifft das vor allem die Grunderwerbsteuer, die der Käufer zahlt. Sie liegt hier bei 5 % des Kaufpreises, was im bundesweiten Vergleich eher durchschnittlich ist.
Notar und Grundbuchamt rechnen ihre Gebühren nach festen Tabellen ab, bundesweit einheitlich. Das bewegt sich meist bei 1–1,5 % des Kaufpreises. Die meisten Notarkosten trägt der Käufer beim Erwerb, aber für die Löschung einer Grundschuld muss der Verkäufer aufkommen.
In Bremen kommen oft noch Maklerprovisionen dazu. Hier teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, wobei die Provision bis zu 7,14 % betragen kann. Wer nicht privat verkauft, muss also mit zusätzlichen Ausgaben rechnen.
Häufig gestellte Fragen zu den Kosten des Immobilienverkauf in Bremen
Beim Hausverkauf in Bremen gibt’s einige Kostenpunkte, die auf Verkäufer und Käufer zukommen. Dazu zählen Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen, Steuern und weitere Nebenkosten – wie hoch das im Einzelfall ausfällt, hängt von der jeweiligen Situation ab.
Welche Notarkosten entstehen beim Verkauf einer Immobilie in Bremen?
Normalerweise zahlt der Käufer die Notarkosten, weil er den Kaufvertrag beurkundet. Verkäufer müssen für die Löschung von Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch aufkommen. Diese Kosten halten sich meist im niedrigen dreistelligen Bereich.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf in Bremen?
Die Grunderwerbsteuer liegt in Bremen bei 5 Prozent des Kaufpreises. Das zahlt der Käufer – für den Verkäufer entsteht dadurch keine direkte Belastung.
Mit welchen Nebenkosten muss ich als Verkäufer beim Hausverkauf in Bremen rechnen?
Als Verkäufer zahlt man in der Regel für den Energieausweis, die Löschung von Grundschulden und eventuell einen Teil der Maklerprovision. Auch kleinere Gebühren für Grundbuchauszüge können anfallen.
Welche Gebühren fallen für den Makler beim Verkauf eines Hauses in Bremen an?
In Bremen teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Wie hoch die letztlich ausfällt, hängt vom Vertrag ab, aber meist liegt der Satz zwischen 5 und 7 Prozent des Kaufpreises, jeweils zur Hälfte aufgeteilt.
Gibt es spezifische Kosten für den Hausverkauf in Bremen, die anderswo in Deutschland nicht anfallen?
Die Kostenarten sind in Bremen im Grunde die gleichen wie in anderen Bundesländern. Unterschiede gibt’s vor allem bei der Grunderwerbsteuer – die liegt hier bei 5 Prozent.
Wie kann ich die Gesamtkosten für den Verkauf meines Hauses in Bremen kalkulieren?
Um die Gesamtkosten realistisch einzuschätzen, sollte man Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Energieausweis und mögliche Steuern bedenken. Auch Rückzahlungen oder die Löschung von Grundschulden gehören dazu. Wer sich unsicher ist, kann einen Makler oder Steuerberater hinzuziehen, um die eigenen Kosten besser abzuschätzen.