Haus auf Erbpachtgrundstück kaufen: Das Wichtigste
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Wenn Sie ein Haus auf Erbpachtgrundstück kaufen, erwerben Sie in der Regel das Haus und das Erbbaurecht für einen festgelegten Zeitraum – das Eigentum am Grundstück selbst wird dabei nicht übertragen. Das Grundstück gehört weiterhin dem Grundstückseigentümer, etwa einer Kommune, Kirche oder Stiftung. Genau hier liegen die entscheidenden Unterschiede zum klassischen Grundstückskauf.
Umgangssprachlich wird häufig noch der Begriff Erbpacht verwendet. Rechtlich geregelt ist das Erbbaurecht jedoch im Erbbaurechtsgesetz. Oft werden Erbpacht und Erbbaurecht gleichgesetzt oder das Modell wird verkürzt als Erbpacht genannt.
Für Sie zählen vor allem die Restlaufzeit, die Höhe des Erbbauzinses, mögliche Anpassungen des Zins sowie Regelungen zur Verlängerung. Ebenso wichtig: Welche Rechte sich der Eigentümer des Grundstücks im Vertrag gesichert hat.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Sie kaufen meist die Immobilie auf dem Grundstück, nicht das Grundstück selbst.
- Typische Laufzeit liegt zwischen 50 bis 99 Jahre – häufig auch 99 Jahre.
- Erbbauzins wird meist jährlich oder monatlich gezahlt.
- Restlaufzeit, Vertrag und Zustimmungspflichten beeinflussen Kaufpreis und Finanzierung.
- Ein Modell mit Erbpachtgrundstücken hat klare Vorteile und Nachteile.
Was bedeutet Erbpacht oder Erbbaurecht konkret?
Beim Erbbaurecht erhält der sogenannte Erbpachtnehmer oder Erbbauberechtigte das Recht, auf fremdem Grund und Boden ein Eigenheim zu errichten oder eine bestehende Immobilie zu nutzen. Vereinfacht gesagt: Das Erbbauberechtigte das Grundstück nutzen darf, obwohl es im Eigentum eines anderen bleibt.
Das Grundstück bleibt im Grundstück im Eigentum des Verpächters – also der Person oder Institution, die verpächter das Grundstück bereitstellt. Sie zahlen dafür eine Art Pacht, den Erbbauzins.
Typische Vertragslaufzeiten liegen zwischen 50 und 99 Jahren. Viele Verträge laufen 50 und 99 Jahren, besonders häufig 99 Jahre. Entscheidend ist jedoch nicht die Ursprungslaufzeit, sondern der Vertrag mit einer Restlaufzeit, die beim Kauf noch verbleibt.
Was kaufen Sie beim Kauf einer Immobilie wirklich?
Beim Kauf einer Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht erwerben Sie das Gebäude – das Grundstück nicht gekauft zu haben, ist der zentrale Unterschied. Sie erwerben also kein volles Eigentum am Grundstück.
Im Grundbuch ist das Erbbaurechts als eigenes Recht eingetragen. Das bedeutet: Sie können die Immobilie mit Erbbaurecht kaufen, sie grundsätzlich verkaufen oder vererben, und auch Ihre Erben treten in Ihre Position ein.
Allerdings ist vieles vertraglich geregelt. Der Erbpachtvertrag in der Regel enthält Zustimmungsvorbehalte, Klausel-Regelungen zu Heimfall, Anpassungen des Erbbauzinses und ein mögliches Mitspracherecht des Grundstückseigentümers.
Kosten, Kaufpreis und laufende Belastung
Ein großer Vorteil gegenüber dem klassischen Grundstück kaufen ist der geringere Kaufpreis, weil Sie nicht die Kosten für das Grundstück tragen. Gerade bei einem 800 qm großen Grundstück in guter Lage kann das einen erheblichen Unterschied machen.
Dafür zahlen Sie den Erbbauzins – also eine regelmäßige Zahlung für das gepachtet genutzte Grundstück. Die Höhe des Erbbauzinses und mögliche Anpassungen des Erbbauzinses sind entscheidend für die Wirtschaftlichkeit. Der Zins wird meist jährlich oder monatlich fällig.
Zusätzlich entstehen Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer, Eintragungen ins Grundbuch sowie – je nach Vereinbarung – die Grundsteuer für das Grundstück.
Ob Erbpacht eine gute Lösung ist, hängt von der Gesamtkalkulation ab. Wer langfristig denkt, sollte auch mögliche Anpassungen des Zinses, die verbleibende Restlaufzeit und die Auswirkungen auf eine spätere Wertsteigerung berücksichtigen.
Finanzierung und Konditionen
Banken bewerten eine Immobilie mit Erbbaurecht oft anders als beim vollständigen Grundstückskauf. Besonders relevant sind:
- verbleibende Restlaufzeit
- Höhe des Erbbauzinses
- Anpassungsklauseln
- Rechte des Grundstückseigentümers
Wenn nur noch wenige Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts verbleiben, sinkt der Beleihungswert. Das wirkt sich direkt auf die Kondition des Darlehens aus.
Ende der Laufzeit und Entschädigung
Am Ende der Vertragslaufzeit fällt das Grundstück zurück an den Eigentümer. Für das Gebäude ist im Vertrag meist eine Entschädigung vorgesehen. Häufig beträgt die Höhe der Entschädigung mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes beziehungsweise zwei Drittel des Verkehrswert der Immobilie, sofern nichts anderes festgeschrieben ist.
Ein Anspruch auf automatische Verlängerung besteht nicht. Eine neue Vereinbarung muss aktiv getroffen werden.
Vorteile und Nachteile des Modells
Ein Grundstück mit Erbpacht oder ein Grundstück mit Erbbaurecht hat klare Vorteile und Nachteile.
Vorteile:
- Geringerer Kaufpreis
- Immobilie auch ohne hohen Eigenkapitaleinsatz möglich
- Interessant, wenn Sie ein Haus kaufen oder ein Haus zu bauen planen, ohne das Grundstück zu erwerben
Nachteile des Erbbaurechts:
- Laufende Zinsbelastung
- Abhängigkeit vom Grundstückseigentümer
- Wertminderung bei kurzer Restlaufzeit
- Unsicherheit zum Zeitpunkt der Verlängerung
Gerade beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück spielt der Verkehrswert eine zentrale Rolle. Je kürzer die Laufzeit, desto stärker sinkt häufig der Verkehrswert der Immobilie.
Fazit: Für wen eignet sich ein Erbpachtgrundstück?
Wer eine Immobilie kaufen möchte, aber das Grundstück zu erwerben finanziell vermeiden will, für den kann ein Erbpachtgrundstück sinnvoll sein. Wichtig ist jedoch, alle Vor- und Nachteile nüchtern abzuwägen.
Ein sauber geprüfter Erbpachtvertrag, eine ausreichend lange Laufzeit und faire Bedingungen beim Erbbauzins sind entscheidend. Nur dann kann ein Grundstück im Erbbaurecht eine tragfähige Alternative zum klassischen Grundstückskauf sein.
