Eigentumswohnung & Haus bei Pflegefall & Pflegeheim der Eltern verkaufen

Pflegefall der Eltern: Was bedeutet das für Eigentumswohnungen und Häuser?

Wenn Eltern pflegebedürftig werden, betrifft das oft auch ihre Immobilie. Egal ob Haus oder Wohnung – rechtliche Regeln, Eigentumsverhältnisse und finanzielle Fragen bestimmen, ob das Zuhause verkauft, vermietet oder behalten wird. Entscheidend sind Pflegegrad, Einkommen, Vermögen und mögliche Ansprüche des Sozialamts.

Definition des Pflegefalls und rechtlicher Rahmen

Ein Pflegefall liegt vor, wenn jemand dauerhaft Hilfe bei der Körperpflege, Ernährung oder Mobilität braucht. Das wird durch den medizinischen Dienst festgestellt, der einen Pflegegrad von 1 bis 5 vergibt. Ab dann gibt es Geld- oder Sachleistungen von der Pflegeversicherung, zum Beispiel für Pflege zu Hause oder im Heim.

Reicht die Rente mit Pflegegeld nicht aus, muss das eigene Vermögen herhalten – dazu zählt auch eine Immobilie. Nur wenn das Vermögen nicht verwertbar ist, übernimmt das Sozialamt die ungedeckten Pflegekosten nach dem Zwölften Sozialgesetzbuch (SGB XII).

Wichtig: Angehörige, insbesondere die Kinder, werden erst dann finanziell herangezogen, wenn die Eltern selbst nicht mehr zahlen können. Dabei gilt eine gesetzliche Grenze: Das Einkommen der Kinder muss über 100.000 Euro pro Jahr liegen, damit das Sozialamt Elternunterhalt prüfen kann (§ 94 SGB XII). Liegt das Einkommen darunter, bleiben die Kinder außen vor.

Unterschiede zwischen selbstgenutzter und nicht selbstgenutzter Immobilie

Ob eine Immobilie selbst bewohnt wird oder nicht, macht im Pflegefall einen großen Unterschied. Eine selbstgenutzte Immobilie bleibt grundsätzlich geschützt, solange sie für die pflegebedürftige Mutter oder den Vater noch passt. Zieht ein Ehepartner dort weiter, gilt das Haus meist als Schonvermögen und muss nicht verkauft werden.

Bei einer nicht selbstgenutzten Immobilie, wie einer vermieteten Wohnung, sieht es anders aus: Verkaufserlös oder Mieteinnahmen werden meist für die Pflegekosten herangezogen. Das Sozialamt prüft, ob ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoll wäre.

Eine rechtzeitige Schenkung an Kinder kann die Immobilie schützen – aber nur, wenn sie mindestens zehn Jahre vor dem Pflegefall erfolgt. Sonst kann das Amt noch Rückforderungen stellen, um Pflegekosten zu decken.

Wer trägt die Verantwortung für die Pflegekosten?

Zuerst sind die Eltern selbst dran. Pflegeversicherung und eigene Mittel aus Rente, Ersparnissen oder Immobilienvermögen müssen herangezogen werden, bevor das Sozialamt hilft. Das Sozialamt springt wirklich erst dann ein, wenn alles andere ausgeschöpft ist.

Kinder müssen nicht direkt zahlen. Erst wenn das Einkommen über 100.000 Euro pro Jahr liegt, prüft das Amt den Elternunterhalt (§ 94 SGB XII). Dann kann es sein, dass man zur Kasse gebeten wird.

Ehepartner des Pflegebedürftigen sind stärker eingebunden und haften gemeinsam für Pflegekosten, soweit Einkommen und Vermögen reichen. Angehörige müssen ihre finanzielle Lage offenlegen, bevor das Amt zahlt.

Praktisch läuft es meist so:

• Pflegeversicherung – zahlt anteilig je nach Pflegegrad
• Eigenmittel der Eltern – Rente, Vermögen, Immobilien
• Ehepartner – anteilige Kostenbeteiligung
• Kinder – nur bei sehr hohem Einkommen
• Sozialamt – übernimmt Restkosten nach Prüfung

Vater oder Mutter im Pflegeheim: was passiert mit dem Haus?

Ob ein Haus oder eine Eigentumswohnung im Pflegefall verkauft werden muss, hängt von der finanziellen Situation, der Nutzung und den gesetzlichen Vorgaben ab. Entscheidend ist, ob Einkommen und Vermögen reichen, um die Pflegekosten zu decken, bevor das Sozialamt einspringt. Auch der Schutzstatus der selbstgenutzten Immobilie ist ausschlaggebend.

Wann ist ein Immobilienverkauf notwendig?

Ein Verkauf des Hauses oder der Wohnung wird erst notwendig, wenn das Einkommen und sonstiges Vermögen der pflegebedürftigen Person nicht mehr ausreichen, um die Pflegekosten zu bezahlen. Das passiert häufig, wenn die Rente und Leistungen der Pflegeversicherung den Eigenanteil für das Pflegeheim nicht decken.

Kann der Betroffene die Kosten nicht tragen, übernimmt das Sozialamt im Pflegefall unter bestimmten Bedingungen die Restkosten. Vorher prüft es jedoch, ob das vorhandene Vermögen, insbesondere Immobilien, verwertet werden kann. Ein Hausverkauf wird nur gefordert, wenn die Immobilie nicht mehr angemessen oder nicht selbst genutzt ist.

Wichtig: Der Verkauf ist immer das letzte Mittel. Alternativen wie Teilverkauf, Vermietung oder eine Pflegezusatzversicherung können helfen, die Wohnung oder das Haus im Familienbesitz zu halten. Frühzeitige Vorsorge, etwa durch eine rechtzeitige Schenkung, bietet zusätzlichen Schutz vor einem späteren Zwangsverkauf.

Schonvermögen und Schutz der Immobilie

Nach § 90 SGB XII gehört eine angemessene selbstgenutzte Immobilie zum sogenannten Schonvermögen. Das bedeutet, dass sie nicht verkauft werden muss, wenn der Pflegebedürftige oder sein Ehepartner weiterhin darin lebt. Entscheidend ist die Angemessenheit in Bezug auf Größe, Ausstattung und Wert.

Beispielsweise ist ein Einfamilienhaus für eine alleinstehende pflegebedürftige Person oft nur dann angemessen, wenn es klein und altersgerecht ist. Ein großes Haus mit ungenutzten Räumen kann dagegen als zu groß gelten. In diesem Fall könnte das Sozialamt einen Verkauf oder eine Verwertung verlangen.

Auch andere Vermögensbestandteile, etwa 5.000 Euro an Rücklagen, zählen zum Schonvermögen. Der Rest muss vor Inanspruchnahme staatlicher Hilfe eingesetzt werden. Wer die eigenen Kinder schützen möchte, kann frühzeitig über eine Schenkung oder Übertragung nachdenken. Entscheidend ist, dass dies mehr als zehn Jahre vor Eintritt des Pflegefalls geschieht.

Prüfung durch das Sozialamt und rechtliche Vorgaben

Das Sozialamt prüft genau, ob der Verkauf einer Immobilie erforderlich ist. Nur wenn das Haus oder die Wohnung nicht mehr selbst genutzt und unangemessen groß oder wertvoll ist, kann es verlangen, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten.

Folgende Kriterien spielen eine Rolle:

Das Sozialamt darf den Hausverkauf im Pflegefall erst verlangen, wenn alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind. Wird die Immobilie von Angehörigen bewohnt, kann das Amt prüfen, ob diese zu Mietzahlungen oder einem späteren Ausgleich verpflichtet werden. Bei sehr hohen Einkommen (über 100.000 Euro im Jahr) kann der Elternunterhalt greifen, doch Immobilienbesitz der Kinder zählt dabei nicht direkt als anrechenbares Vermögen.

Bedeutung der Selbstnutzung, Wohnrecht und Nießbrauch

Eine selbstgenutzte Immobilie im Pflegefall steht unter besonderem Schutz. Solange die betroffene Person oder ihr Ehe- bzw. Lebenspartner noch im Haus wohnt, kann das Sozialamt in der Regel keine Verwertung verlangen. Erst wenn wirklich niemand mehr dort lebt oder ein Umzug ins Pflegeheim ansteht, fällt dieser Schutz weg.

Viele Eltern sichern sich mit Wohnrecht oder Nießbrauch ab. Damit bleibt das Recht, das Haus weiter zu bewohnen oder Miete zu kassieren, auch wenn die Immobilie schon an die Kinder übertragen wurde. Die Eintragung läuft über den Notar und wird im Grundbuch vermerkt – das gibt Sicherheit.

Nach einem Umzug ins Pflegeheim prüft das Sozialamt, ob das Wohnrecht noch gilt und wie die Immobilie genutzt wird. Steht das Haus leer oder wohnen andere ohne angemessene Miete, kann das Amt verlangen, dass verkauft oder vermietet wird. Ohne klare Verträge wird es da schnell kompliziert.

Handlungsoptionen und Alternativen zum Verkauf

Werden Eltern pflegebedürftig, steht oft die Frage im Raum: Was passiert mit dem eigenen Haus oder der Wohnung? Ein direkter Verkauf ist nicht die einzige Option. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Pflegekosten zu stemmen oder das Wohneigentum zu erhalten. Jede davon bringt ihre eigenen rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Folgen mit sich – man sollte nichts überstürzen.

Vermietung und Teilverkauf der Immobilie

Eine Vermietung kann sinnvoll sein, wenn die Eltern ins Pflegeheim ziehen, das Haus aber nicht verkauft werden soll. Die Mieteinnahmen helfen, die monatlichen Pflegekosten abzufedern. Allerdings müssen Instandhaltung, Leerstand und Steuern beachtet werden.

Es gibt auch die Möglichkeit des Teilverkaufs oder der Beleihung. Über eine Hypothek oder ein Darlehen auf die Immobilie lässt sich Geld freisetzen, ohne das Eigentum aufzugeben. Das ist besonders sinnvoll, wenn ein überschaubarer Finanzbedarf besteht, etwa für Heimkosten im mittleren fünfstelligen Bereich.

Ein Vergleich verschiedener Modelle wie Leibrente oder Umkehrdarlehen kann helfen, die passende Lösung zu finden. So bleibt das Haus in der Familie und bringt trotzdem Geld ein.

Schenkung und Überschreibung als Vorsorgemaßnahmen

Mit einer Schenkung der Immobilie oder Überschreibung auf Angehörige kann man das Haus rechtzeitig sichern. Oft wird dabei ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht vereinbart, damit die Eltern weiter dort wohnen können. Wichtig: Früh genug handeln, denn erst nach der 10-Jahresfrist bei Schenkungen ist die Immobilie vor dem Zugriff des Sozialamts sicher.

Der Immobilienwert sollte realistisch angesetzt werden. Ein zu niedriger Wert kann steuerlich als verdeckte Schenkung gelten. Bei größeren Summen empfiehlt sich eine notarielle Beratung und eine rechtlich wasserdichte Vollmacht für den Hausverkauf oder die Verwaltung.

Schenkungen bringen Vorteile bei der Nachlassplanung, aber man sollte nicht vergessen, dass finanzielle Verpflichtungen oder spätere Pflegekosten auf die Angehörigen übergehen können.

Hausverkauf innerhalb der Familie (Kinder als Käufer)

Kaufen die Kinder das Haus, bleibt das Vermögen in der Familie. Die Eltern erhalten einen fairen Kaufpreis und können so Pflegekosten decken. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, und ein realistischer Marktwert ist wichtig, um Steuerprobleme zu vermeiden.

Ein Verkauf unter Wert gilt als Teilschenkung und kann steuerliche Folgen haben. Die Wohnsituation lässt sich vertraglich regeln, zum Beispiel mit einem lebenslangen Nutzungsrecht für die Eltern.

Für die Kinder ist das eine Chance, das eigene Haus frühzeitig zu sichern – aber sie übernehmen damit auch Verantwortung für Instandhaltung und laufende Kosten. Eine Bewertung durch einen Gutachter kann spätere Streitigkeiten verhindern.

Weitere Alternativen zur Finanzierung der Pflegekosten

Kommt weder Verkauf noch Schenkung infrage, gibt es noch andere Alternativen zum Hausverkauf. Sehr beliebt ist der Teilverkauf: Ein Investor übernimmt einen Anteil am Haus, die Eigentümer wohnen weiter dort.

Oder man schaut sich Verkauf-und-Rückmiete-Modelle an. Hier verkauft man das Haus, bleibt aber als Mieter wohnen. Das bringt sofort Geld, ohne dass man ausziehen muss.

Außerdem sollte geprüft werden, welche staatlichen Leistungen oder Pflegekassen-Zuschüsse möglich sind, um den Eigenanteil zu senken. Es lohnt sich, sich beraten zu lassen, um die beste Lösung für finanzielle Sicherheit und den Erhalt des Familienvermögens zu finden.

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