Teilverkauf der Immobilie im Alter in Bremen
Inhaltsverzeichnis
Für viele ältere Eigentümerinnen und Eigentümer in Bremen steckt ein Großteil ihres Vermögens im Eigenheim – aber das Geld fehlt im Alltag. Ein Teilverkauf der eigenen Immobilie kann in Bremen gerade im Alter eine spannende Option sein, wenn man plötzlich mehr Geld braucht, aber nicht ausziehen möchte. Dabei verkauft man bis zu 50 Prozent des Hauses oder der Wohnung an einen Investor, behält aber das lebenslange Wohnrecht. So bleibt man in den eigenen vier Wänden und bekommt trotzdem schnell Geld für Wünsche oder notwendige Ausgaben.
In Bremen wird dieses Modell immer interessanter, weil viele ältere Eigentümer zwar viel Immobilienwert, aber wenig verfügbares Geld haben. Ein Teilverkauf bringt Flexibilität, hat aber auch seine Tücken: monatliche Nutzungsentgelte und mögliche Zusatzkosten beim späteren Gesamtverkauf. Wer so einen Schritt erwägt, sollte die Verträge ganz genau anschauen und Angebote vergleichen – da gibt’s echt Unterschiede.
Ein klarer Blick auf Ablauf, Vorteile und Risiken hilft, besser einzuschätzen, ob sich das Modell lohnt. Hier gibt’s die wichtigsten Infos dazu, wie Teilverkauf in Bremen abläuft, mit welchen Kosten man rechnen muss und wann das Ganze wirklich Sinn ergibt.
Wichtiges zusammengefasst
- Teilverkauf bringt sofort Liquidität, ohne dass man ausziehen muss.
- Vertragsbedingungen und Entgelte unterscheiden sich je nach Anbieter.
- Gründliche Prüfung schützt vor bösen Überraschungen.
Was ist der Teilverkauf der Immobilie im Alter?
Beim Teilverkauf einer Immobilie gibt die Eigentümerin oder der Eigentümer einen Anteil ab, bleibt aber weiterhin im Haus oder in der Wohnung wohnen. Das verschafft im Alter Geld, ohne alles aufgeben zu müssen. Besonders praktisch für Leute, die Kapital brauchen, aber nicht umziehen möchten.
Definition und Grundprinzip
Beim Immobilien-Teilverkauf verkauft man meist 10 bis 50 Prozent des Hauses oder der Eigentumswohnung an ein spezialisiertes Unternehmen. Im Gegenzug gibt’s eine sofortige Auszahlung für diesen Anteil.
Man bleibt trotzdem wohnen – dafür wird ein monatliches Nutzungsentgelt gezahlt, das sich am Wert und Anteil orientiert. Das Ganze ist weder Hypothek noch Kredit, sondern eine Art Miteigentümerschaft. Der Anbieter wird stiller Miteigentümer und verdient beim späteren Gesamtverkauf mit, wenn der Wert gestiegen ist.
Wichtige Merkmale:
| Merkmal | Beschreibung |
|---|---|
| Eigentumsanteil | 10–50 % werden verkauft |
| Auszahlung | Einmalige Zahlung an Eigentümer |
| Nutzungsentgelt | Monatliche Zahlung für Wohnrecht |
| Eigentumsstatus | Geteiltes Eigentum zwischen Verkäufer und Käufer |
Geeignete Immobilienarten für den Teilverkauf
Ein Teilverkauf kommt vor allem für selbst genutzte Wohnhäuser oder Eigentumswohnungen in Frage. Die Immobilie sollte einen stabilen Marktwert haben und in gutem Zustand sein, denn der Käufer will später beim Gesamtverkauf mitverdienen.
Auch Mehrfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser lassen sich teilweise verkaufen, sofern die Eigentumsverhältnisse klar geregelt sind. Weniger geeignet sind Immobilien mit hoher Belastung oder unklaren Besitzverhältnissen, etwa bei Erbengemeinschaften.
In Bremen zählt natürlich die Lage. Wer in beliebten Stadtteilen wohnt, bekommt bessere Konditionen. Anbieter lassen oft ein Gutachten machen, um den aktuellen Wert zu ermitteln, bevor sie ein Angebot abgeben.
Unterschiede zum Gesamtverkauf
Beim Gesamtverkauf gibt man die Immobilie komplett ab und verliert alle Rechte. Beim Teilverkauf bleibt man Miteigentümer und kann weiter wohnen.
Noch ein Unterschied: Beim Gesamtverkauf bekommt man den vollen Kaufpreis auf einmal. Beim Teilverkauf gibt’s nur den Anteil, der Rest bleibt als Vermögen in der Immobilie.
Die Kostenverteilung ist auch anders. Nach einem Teilverkauf zahlt die ursprüngliche Eigentümerin oder der Eigentümer meistens weiterhin für Instandhaltung und Modernisierung. Der Käufer beteiligt sich daran in der Regel nicht.
Beim späteren Gesamtverkauf wird der Erlös nach Anteilen aufgeteilt. Beide Seiten profitieren, falls die Immobilie im Wert gestiegen ist.
So funktioniert der Teilverkauf in Bremen
Wer in Bremen einen Teilverkauf plant, verkauft bis zu 50 % seines Hauses oder seiner Wohnung an ein spezialisiertes Unternehmen. Dafür gibt’s eine Einmalzahlung, man darf aber weiter komplett drin wohnen – zahlt allerdings ein monatliches Nutzungsentgelt. Der Ablauf folgt festen rechtlichen und finanziellen Schritten, die im Vertrag festgelegt werden.
Ablauf und Vertragsgestaltung
Eigentümer und Anbieter einigen sich auf den Verkauf eines Anteils – meist zwischen 10 % und 50 % des Immobilienwerts. Man bleibt Hauptnutzer, das lebenslange Wohnrecht wird im Vertrag festgehalten.
Im Vertrag stehen alle Rechte und Pflichten: Höhe der Auszahlung, monatliches Entgelt, Instandhaltung, Bedingungen für einen späteren Gesamtverkauf. Notar und Grundbuchamt sind Pflicht, um alles rechtssicher zu machen.
Typische Vertragsbestandteile:
- Verkaufsquote: bis zu 50 %
- Auszahlungsbetrag: je nach Marktwert
- Nutzungsrecht: lebenslanges Wohnrecht
- Kündigung und Rückkauf: oft mit Fristen und Gebühren
Eine rechtliche Prüfung ist wirklich ratsam, weil die Details langfristige Auswirkungen haben können.
Bewertung und Kaufpreisermittlung
Die Wertfeststellung der Immobilie ist Grundlage für den Kaufpreis. Anbieter beauftragen in der Regel unabhängige Gutachter in Bremen, um den Verkehrswert zu bestimmen. Lage, Zustand, Baujahr und Modernisierungen fließen in die Bewertung ein.
Der ermittelte Wert entscheidet, wie viel Geld man bekommt. Beispiel: Bei einem Immobilienwert von 400.000 € und einem Teilverkauf von 25 % gibt’s etwa 100.000 € Auszahlung.
Einige Anbieter bieten Online-Rechner zur ersten Orientierung an, aber die echte Bewertung macht ein Gutachter. Am besten klären, wer die Kosten fürs Gutachten übernimmt und ob das Ergebnis nachvollziehbar ist.
Eine transparente Bewertung schützt vor zu hohen Entgelten und falschen Erwartungen. In Bremen orientieren sich Gutachter meist an den Bodenrichtwerten und aktuellen Vergleichsverkäufen.
Nutzungsentgelt und monatliche Kosten
Nach dem Teilverkauf zahlt man ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer des Anteils. Das ist ähnlich wie Miete, aber vertraglich geregelt. Meist liegt das Entgelt bei 4 % bis 6 % des ausgezahlten Betrags pro Jahr.
Beispiel: Bei einer Auszahlung von 100.000 € und einem Entgelt von 5 % zahlt man jährlich 5.000 €, also rund 417 € pro Monat.
Das Entgelt kann für eine bestimmte Zeit festgelegt sein oder an die Inflation angepasst werden. Nach Ablauf wird es oft neu berechnet. Eigentümer zahlen meist weiterhin alle Instandhaltungskosten, was die monatliche Belastung spürbar erhöhen kann.
Ein Vergleich mit einem Bankkredit lohnt sich, weil Zinsen oft niedriger sind. Trotzdem ist der Teilverkauf für viele ältere Eigentümer interessant – vor allem, wenn sie keinen Kredit mehr bekommen oder einfach schnell Geld brauchen.
Rolle von Grundbuch und Nießbrauchrecht
Ein Teilverkauf wird erst rechtlich wirksam, wenn der Käuferanteil im Grundbuch eingetragen ist. Das macht das Miteigentum offiziell. Der ursprüngliche Eigentümer behält sein Nießbrauchrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht. Auch das steht dann im Grundbuch.
Das Nießbrauchrecht sichert dem Verkäufer die volle Nutzung der Immobilie, obwohl ein Teil verkauft wurde. Es schützt vor Kündigung durch den neuen Miteigentümer und bleibt bestehen, bis der Eigentümer auszieht oder verstirbt.
Die notarielle Beurkundung sorgt dafür, dass alle Rechte klar geregelt sind. Ohne die Eintragung im Grundbuch wäre das Wohnrecht nicht geschützt. In Bremen übernehmen Notare die Abstimmung mit dem Grundbuchamt und sorgen für eine rechtssichere Abwicklung.
Vor- und Nachteile des Teilverkaufs im Alter
Ein Teilverkauf kann älteren Eigentümern helfen, Geld aus ihrer Immobilie herauszuholen, ohne ausziehen zu müssen. Allerdings bringt das Modell auch finanzielle Verpflichtungen und rechtliche Folgen mit sich, die man wirklich verstehen sollte.
Finanzielle Flexibilität und Alternativen
Beim Teilverkauf bekommt der Eigentümer sofort Kapital, meist durch den Verkauf von bis zu 50 % der Immobilie. Das Geld kann für Renovierungen, Pflege oder einfach zur Aufbesserung der Rente genutzt werden. Die Immobilie bleibt teilweise im Besitz – das gibt vielen ein Gefühl von Sicherheit.
Im Gegensatz zu einem Darlehen oder Kredit gibt es keine klassische Rückzahlungspflicht. Allerdings fällt ein monatliches Nutzungsentgelt an, das sich ähnlich wie Zinsen anfühlt. Gerade bei hohem Kapitalbedarf kann das auf Dauer teuer werden.
Alternativen wie Leibrente oder Umkehrhypothek bieten andere Wege, das gebundene Vermögen zu nutzen. Bei der Leibrente verkauft man die Immobilie ganz und erhält eine lebenslange Zahlung. Die Umkehrhypothek ist im Grunde ein Kredit, der erst nach dem Tod zurückgezahlt wird. Je nach Situation können diese Modelle günstiger oder transparenter sein.
| Modell | Eigentum bleibt? | Monatliche Zahlung? | Rückzahlungspflicht? |
|---|---|---|---|
| Teilverkauf | Teilweise | Nutzungsentgelt | Nein |
| Leibrente | Nein | Rente | Nein |
| Umkehrhypothek | Ja | Keine | Nach Tod |
Erhalt des Wohnrechts und Eigentums
Einer der wichtigsten Vorteile beim Teilverkauf ist das lebenslange Wohnrecht. Man kann in seiner Immobilie wohnen bleiben, auch wenn ein Teil verkauft wurde. Dieses Recht wird per Nießbrauchrecht im Grundbuch abgesichert.
Die Immobilie bleibt teilweise im Besitz des Verkäufers. Er entscheidet weiter über Nutzung, Umbauten und Modernisierungen. Das gibt Stabilität – gerade für Menschen, die im Alter nicht noch einmal umziehen möchten.
Der Haken: Für Instandhaltung und Nebenkosten ist der Eigentümer weiterhin allein zuständig. Auch größere Reparaturen, etwa am Dach oder an der Heizung, müssen selbst bezahlt werden. Anbieter beteiligen sich daran fast nie. So bleibt die finanzielle Entlastung oft kleiner als gedacht.
Mögliche Risiken und Nachteile
Der Teilverkauf hat auch seine Schattenseiten. Das monatliche Nutzungsentgelt kann auf Dauer ins Geld gehen – besonders, wenn man alt wird. Beim späteren Gesamtverkauf kommen oft noch Service- oder Maklergebühren dazu.
Manche Verträge sind ziemlich unübersichtlich. Einige Anbieter koppeln Entgelte an die Wertentwicklung der Immobilie. Wenn der Wert steigt, wird der Rückkauf des Anteils teurer.
Außerdem bleibt man an die Immobilie gebunden. Ein späterer Umzug, etwa ins Pflegeheim, kann kompliziert werden. Der Verkauf oder Rückkauf des Anteils braucht dann oft die Zustimmung des Teilkäufers – das kostet Zeit und manchmal auch Nerven.
Auswirkungen auf Erben und Nachlass
Für Erben kann ein Teilverkauf die Nachlassregelung verkomplizieren. Ein Teil der Immobilie gehört dann einem Dritten. Der spätere Verkauf oder die Aufteilung wird schwieriger. Nach dem Tod endet zwar der Nießbrauch, aber der Teilkäufer behält seinen Anteil.
Die Erben bekommen meist nur den verbliebenen Eigentumsanteil. Wollen sie das Haus ganz übernehmen, müssen sie den verkauften Anteil zurückkaufen – und der Preis richtet sich nach dem aktuellen Marktwert. Das kann richtig teuer werden.
Immerhin: Wer rechtzeitig plant, kann vertraglich festlegen, wie der Teilverkauf später abgewickelt werden soll. Das hilft, Streit und finanzielle Belastungen für die Familie zu vermeiden.
Wichtige Besonderheiten und Kosten beim Teilverkauf in Bremen
Ein Immobilien-Teilverkauf in Bremen kann älteren Eigentümern helfen, Kapital freizusetzen, ohne ausziehen zu müssen. Es entstehen jedoch laufende und einmalige Kosten, die je nach Anbieter, Immobilienwert und Vertrag sehr unterschiedlich sein können. Auch Rückkauf- und Verkaufsbedingungen sind für die langfristige Planung wichtig.
Zusätzliche Gebühren und laufende Kosten
Beim Teilverkauf fallen monatliche Nutzungsentgelte an – meist zwischen 4,9 % und 6,2 % des ausgezahlten Betrags pro Jahr. Wer zum Beispiel 100.000 € erhält, zahlt monatlich etwa 410 € bis 520 € an den Käufer des Anteils. Diese Zahlungen sichern das Wohnrecht.
Dazu kommen Nebenkosten für Notar, Grundbuch, Gutachten und die Vertragsabwicklung. Viele Anbieter verlangen dafür eine Pauschale von etwa 2 % bis 3 % der Auszahlung. Laufende Betriebskosten wie Strom, Wasser, Heizung und Grundsteuer bleiben beim ursprünglichen Eigentümer.
| Kostenart | Beispielhafte Höhe | Hinweise |
|---|---|---|
| Nutzungsentgelt | 4,9–6,2 % jährlich | abhängig vom ausgezahlten Betrag |
| Nebenkostenpauschale | ca. 2–3 % | deckt Gutachter, Notar, Verwaltung |
| Laufende Betriebskosten | individuell | bleiben beim Eigentümer |
Reparaturen und Instandhaltung muss der Eigentümer in der Regel weiterhin selbst stemmen. Nur sehr wenige Anbieter beteiligen sich an größeren Modernisierungen.
Wertsteigerung, Rückkauf und Gesamtverkauf
Steigt der Immobilienwert nach dem Teilverkauf, profitieren beide Seiten anteilig. Bei einem Wertzuwachs um 10 % steigt auch der Wert des verkauften Anteils. Wer den Anteil später zurückkaufen will, zahlt dann mehr, weil der Rückkaufpreis am aktuellen Marktwert hängt.
Ein Rückkauf kann außerdem Abwicklungsgebühren von etwa 3 % kosten. Bleibt der Wert stabil, liegt der Rückkaufpreis meist nahe an der ursprünglichen Auszahlung, zum Beispiel rund 200.000 € bei einem früheren Verkauf von 30 % einer Immobilie im Wert von 600.000 €.
Beim Gesamtverkauf der Immobilie kommen oft noch Verkaufsprovisionen und Vertragsgebühren dazu. Manche Anbieter ziehen diese direkt vom Verkaufserlös ab, andere berechnen sie separat. Wichtig ist, ob eine Wertsteigerungsklausel im Vertrag steht, die den Gewinn oder Verlust beim Verkauf beeinflusst.
Rechtliche Besonderheiten und Anbieterwahl
In Bremen gelten beim Teilverkauf die gleichen rechtlichen Regeln wie bundesweit, aber regionale Unterschiede bei Notar- und Grundbuchkosten können ins Gewicht fallen. Eigentümer behalten in der Regel das Nießbrauch- oder Wohnrecht, das im Grundbuch steht.
Vor Vertragsabschluss sollte man genau prüfen, wer Eigentümer des verkauften Teils wird und welche Pflichten im Vertrag stehen. Seriöse Anbieter legen alle Kosten offen und ermöglichen einen echten Vergleich.
Ein Anbietervergleich ist enorm wichtig, weil die Bedingungen stark schwanken. Manche Firmen übernehmen bestimmte Gebühren, andere verlangen sie extra. Wer mindestens 17 % bis 50 % seiner Immobilie verkauft, sollte sich unbedingt rechtlich beraten lassen, um späteren Ärger beim Rückkauf oder Verkauf der ganzen Immobilie zu vermeiden.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilien-Teilverkauf
Ein Teilverkauf einer Immobilie in Bremen gibt älteren Eigentümerinnen und Eigentümern die Chance, Geld aus ihrem Haus oder ihrer Wohnung herauszulösen, ohne gleich ausziehen zu müssen. Dabei sind rechtliche Voraussetzungen, steuerliche Folgen, Kosten und die Bewertung des Anteils ziemlich entscheidend.
Welche Voraussetzungen müssen für einen Teilverkauf meiner Immobilie in Bremen erfüllt sein?
Die Immobilie muss komplett im Besitz der Verkäuferin oder des Verkäufers sein und sollte nicht stark verschuldet sein.
Oft verlangen Anbieter einen Mindestwert von etwa 200.000 bis 250.000 Euro und der zu verkaufende Anteil muss meist bei mindestens 10 bis 20 Prozent liegen.
Auch der Zustand des Objekts spielt eine Rolle – das Haus oder die Wohnung sollte in einem guten baulichen Zustand sein.
Wie wirkt sich der Teilverkauf auf das Wohnrecht und die Nutzung meiner Immobilie aus?
Nach dem Teilverkauf bleibt die verkaufende Person in aller Regel wirtschaftliche Eigentümerin und kann weiter in der Immobilie wohnen.
Dieses Recht wird normalerweise durch ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht im Grundbuch gesichert.
Dafür fällt ein monatliches Nutzungsentgelt an, das im Vertrag festgelegt wird.
Welche steuerlichen Konsequenzen hat ein Teilverkauf für mich als älteren Eigentümer?
Wenn die Immobilie seit über zehn Jahren im Besitz ist oder selbst genutzt wird, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an.
Wird sie aber vermietet oder erst seit Kurzem gehalten, kann der Gewinn anteilig steuerpflichtig sein.
Notar- und Grundbuchkosten lassen sich steuerlich nicht absetzen, können aber bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns berücksichtigt werden.
Kann ich den verkauften Immobilienanteil später zurückkaufen oder weiterveräußern?
Ein Rückkauf ist grundsätzlich möglich, hängt aber stark vom Vertrag ab.
Viele Anbieter verlangen beim Rückkauf den aktuellen Marktwert des Anteils – das kann deutlich mehr sein als der ursprüngliche Verkaufspreis.
Ein Weiterverkauf an Dritte ist meist nur mit Zustimmung des Miteigentümers möglich, da dieser im Grundbuch steht.
Welche Kosten und Gebühren fallen bei einem Teilverkauf in Bremen an?
Neben den Notar- und Grundbuchkosten gibt’s laufende Nutzungsentgelte, die meist zwischen 4 und 6 Prozent des ausgezahlten Betrags pro Jahr liegen.
Beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie können noch Service- oder Abwicklungsgebühren von 3 bis 5 Prozent des Verkaufspreises anfallen.
Für Instandhaltung und Modernisierung bleibt in der Regel die Eigentümerin oder der Eigentümer allein zuständig.
Wie wird der Wert meines Immobilienanteils im Rahmen eines Teilverkaufs ermittelt?
Der Wert richtet sich nach dem aktuellen Marktwert der Immobilie. Ein unabhängiges oder vom Anbieter beauftragtes Gutachten legt diesen fest.
Wichtige Faktoren sind Lage, Zustand, Größe und Ausstattung.
Gerade in Bremen schauen viele Anbieter auf regionale Bodenrichtwerte und die durchschnittlichen Verkaufspreise ähnlicher Objekte.