Nutzungsänderung in Bremen beantragen: Ablauf, Voraussetzungen & Tipps
Inhaltsverzeichnis
Wer in Bremen ein Bauvorhaben plant, bei dem ein Gebäude oder einzelne Gebäudeteilen künftig anders genutzt werden sollen, muss in vielen Fällen eine Nutzungsänderung beantragen. Ob Büro zu Wohnraum, Garage zur Werkstatt oder Dachboden zur Wohnfläche – jede geplante Nutzungsänderung ist an rechtliche Vorgaben gebunden. Sobald die neue Nutzung von der bisherigen Nutzung abweicht, ist ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich.
Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob das Vorhaben mit dem Baugesetzbuch, der Bremischen Landesbauordnung und den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar ist. Dabei werden öffentlich-rechtliche Anforderungen wie Brandschutz, Abstandsflächen, Stellplätze und Lärmschutz berücksichtigt. Wer die Antragstellung sorgfältig vorbereitet und die erforderlichen Bauvorlagen vollständig einreicht, spart Zeit und vermeidet Verzögerungen im Genehmigungsverfahren.
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Wann ist eine Nutzungsänderung erforderlich?
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn man ein Gebäude anders nutzen möchte, als es in der Baugenehmigung vorgesehen war. Beispiele sind die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro, die Nutzung einer Garage für Wohnzwecken oder die Einrichtung einer Gaststätte in einem früheren Ladenlokal. Auch das nachträgliche Einrichten einer Einliegerwohnung im Einfamilienhaus oder die Umwandlung in ein Zweifamilienhaus erfordert meist eine Genehmigung.
Eine Genehmigungspflicht besteht insbesondere, wenn die neue Nutzung baurechtliche Auswirkungen hat – etwa strengere Anforderungen an Brandschutz, Raumhöhe, Belichtung oder Erschließung. Auch wenn keine bauliche Veränderung erfolgt, kann die Nutzungsaufnahme ohne Genehmigung unzulässig sein. Wer ohne Baugenehmigungspflicht nutzt, riskiert eine Ordnungswidrigkeit und sogar den Rückbau.
Nutzungsänderung ohne bauliche Maßnahmen
Eine Nutzungsänderung verfahrensfrei ist nur in seltenen Fällen möglich. Obwohl keine baulichen Maßnahmen geplant sind, kann eine genehmigungspflichtige Änderung vorliegen. Beispiel: Ein Laden wird zur Bar – hier greifen andere Vorgaben für Fluchtwege, Sanitäranlagen und Lärmschutz. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde prüft, ob die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen auslöst. Nur wenn dies der Fall ist, gilt die Nutzungsänderung verfahrensfrei.
Rechtliche Grundlagen und Zuständigkeit
Die Pflicht, eine Nutzungsänderung beantragen zu müssen, ergibt sich aus der Landesbauordnung (BremLBO) sowie dem Baugesetzbuch. Weitere Vorgaben können sich aus einer Satzung, etwa der Zweckentfremdungssatzung, ergeben. Diese spielt eine Rolle, wenn Wohnraum zu Gewerbe oder Ferienwohnungen umgewandelt wird. Auch der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist entscheidend für die Zulässigkeit der geplanten Nutzung.
Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde der Kommune. Sie prüft die Zulässigkeit des Bauantrags im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Bei Sonderbauten wie Gaststätten, Versammlungsstätten oder Beherbergungsbetrieben werden zusätzlich Fachbehörden beteiligt.
Benötigte Unterlagen und Einreichung
Für die Beantragung einer Nutzungsänderung sind folgende Bauvorlagen erforderlich:
- Antragsformular der Bauaufsichtsbehörde
- Bauzeichnungen mit bisheriger und geplanter Nutzung
- Baubeschreibung und ggf. Betriebsbeschreibung (mit Angaben zu Betriebszeiten)
- Lageplan und Grundrisse
- Nachweise zu Brandschutz, Stellplätzen oder Schallschutz
Die Einreichung erfolgt heute oft digital über das Online-Portal der Stadt Bremen. Ein qualifizierten Architekten einzubinden, ist sinnvoll: Er kennt die erforderlichen Bauvorlagen, übernimmt die Antragstellung und stimmt sich mit der Baurechtsbehörde ab.
Kosten und Gebühren
Die Kosten einer Nutzungsänderung setzen sich aus Verwaltungsgebühren, Planungsleistungen und ggf. baulichen Maßnahmen zusammen. Die Gebühren der Bauaufsichtsbehörde liegen meist zwischen 100 und 1.000 Euro. Hinzu kommen Honorare für den Architekt und Kosten für Gutachten (z. B. Statik, Schallschutz). Besonders teuer wird es, wenn Dachboden oder Keller in Wohnfläche umgewandelt werden – hier gelten dieselben Anforderungen wie für Neubauten.
Sonderfälle: Wohnraum und Zweckentfremdung
Die Zweckentfremdungssatzung in Bremen schützt Wohnraum. Wer Wohnungen zu Ferienwohnungen oder Gewerberäumen umwandeln möchte, braucht eine ausdrückliche Genehmigung. Auch wenn aus einem Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen herausgelöst oder nachträglich zu eigenständigen Einheiten gemacht werden, prüft die Bauaufsichtsbehörde streng. Abstandsflächen, Raumhöhe und baurechtliche Anforderungen müssen eingehalten werden.
Digitale Antragstellung und Ablauf
Die Beantragung erfolgt in Bremen zunehmend digital. Über das Online-Portal können Eigentümer das Formular, die Bauvorlagen und weitere Anlagen hochladen. Danach prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob die geplante Nutzungsänderung zulässig ist. Bei Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann eine Befreiung beantragt werden.
Die Erteilung der Genehmigung hängt vom Umfang des Bauvorhabens ab. Kleine Änderungen können vereinfacht in wenigen Wochen genehmigt werden, während komplexe Projekte mit Gutachten Monate dauern. Wer sich frühzeitig beraten lassen und die Unterlagen vollständig einreichen, beschleunigt die Erteilung.
Häufige Fragen zur Nutzungsänderung
Welche Unterlagen brauche ich für den Nutzungsänderungsantrag?
Ein Antragsformular, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Lageplan und ggf. eine Betriebsbeschreibung. Je nach Bauausführung können weitere Nachweise erforderlich sein.
Wie lange dauert die Erteilung der Genehmigung?
Einfache Fälle dauern wenige Wochen, komplexe Bauvorhaben mit Gutachten mehrere Monate.
Welche Kosten entstehen?
Zwischen 100 und 1.000 Euro Gebühren plus Kosten für Architekt, Gutachten und bauliche Maßnahmen.
Welche Behörde ist zuständig?
Die zuständige Bauaufsichtsbehörde in Bremen, Teil der Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung.
Gibt es verfahrensfreie Nutzungsänderungen?
Ja, aber nur wenn die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen auslöst. Ob dies zutrifft, entscheidet die Baurechtsbehörde im Einzelfall.