Mehrfamilienhaus verkaufen – Die besten Tipps für den erfolgreichen Verkauf

Optimale Vorbereitung für den erfolgreichen Mehrfamilienhaus-Verkauf

Gute Vorbereitung macht den Unterschied. Wer früh Unterlagen zusammensucht, die Verkaufsstrategie absteckt und die Immobilie ordentlich präsentiert, erhöht die Chancen, das Mehrfamilienhaus zu einem fairen Preis loszuwerden.

Notwendige Unterlagen und Dokumente zusammenstellen

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind vollständige und aktuelle Unterlagen superwichtig. Käufer und Banken wollen klare Infos, um Risiken besser einschätzen zu können.

Wesentliche Dokumente sind zum Beispiel:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Baupläne und Baugenehmigungen
• Mietverträge und Nachweise zu Mieteinnahmen
• Betriebskostenabrechnungen

Diese Papiere zeigen, wem das Haus gehört, wie es gebaut ist und welche Einnahmen aktuell fließen.

Gerade die Mietverträge sind wichtig, weil sie die Rendite und mögliche Pflichten für Käufer klarmachen. Nachweise zu Modernisierungen oder Sanierungen können den Wert ebenfalls belegen.

Fehlen wichtige Unterlagen oder sind sie veraltet, kann das Käufer abschrecken oder alles verzögern. Am besten prüft man früh alles durch und holt fehlende Dokumente rechtzeitig bei Behörden oder Fachleuten ein.

Verkaufsstrategie und Zeitplan entwickeln

Ein klarer Plan hilft, nichts aus dem Blick zu verlieren. Zuerst sollte man sich entscheiden, ob das komplette Gebäude oder einzelne Wohnungen verkauft werden. Das beeinflusst Ablauf und möglichen Erlös.

Wir von Rieger Immobilien unterstützen Eigentümer dabei, die passende Verkaufsstrategie zu entwickeln. Dank unserer Erfahrung im Verkauf von Mehrfamilienhäusern erarbeiten wir individuelle Konzepte, die auf Markt, Zielgruppe und persönliche Ziele abgestimmt sind. So stellen wir sicher, dass der Verkaufsprozess effizient verläuft und der bestmögliche Preis erzielt wird.

Ein realistischer Zeitplan umfasst:

• Unterlagen zusammenstellen
• Immobilienbewertung
• Vermarktung
• Besichtigungen
• Verhandlungen und Abschluss

Wie lange das alles dauert, hängt von der Marktlage und dem Objekt ab. Wer zu knapp plant, riskiert Leerstände oder muss beim Preis Abstriche machen.

Steuerliche Themen wie Spekulationssteuer oder Grunderwerbsteuer sollte man nicht vergessen. Ein Steuerberater oder Makler kann hier oft weiterhelfen.

Professionelle Präsentation und Vermarktung

Wie das Haus präsentiert wird, entscheidet oft darüber, wie schnell sich ein Käufer findet. Ein ansprechendes Exposé mit guten Fotos, Grundrissen und den wichtigsten Infos ist unverzichtbar.

Rieger Immobilien sorgt dafür, dass Ihre Immobilie optimal präsentiert wird. Mit professionellen Fotos, detaillierten Exposés und modernen Vermarktungsmethoden wie virtuellen Rundgängen sprechen wir gezielt die passende Käufergruppe an – insbesondere Investoren und Kapitalanleger.

Ein gelungenes Exposé enthält zum Beispiel:

• Beschreibung mit Baujahr und Ausstattung
• Wohnungsgrößen und Aufteilung
• Infos zur Lage und Infrastruktur
• Mieteinnahmen und Betriebskosten

Online-Portale sind wichtig, aber auch Zeitungsanzeigen oder persönliche Netzwerke können helfen. Bei Mehrfamilienhäusern sind Investoren oft die Zielgruppe – da zählt eine sachliche und transparente Darstellung. Wir helfen Ihnen gerne hierbei.

Virtuelle Rundgänge oder professionelle Fotos steigern die Attraktivität und helfen, ernsthafte Interessenten schneller zu finden. Wer hier etwas investiert, macht es sich und den Käufern leichter.

Wert ermitteln und Preisgestaltung beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern

Der Wert eines Mehrfamilienhauses hängt vorwiegend von den Mieteinnahmen, dem Zustand und der Lage ab. Eine fundierte Wertermittlung ist wichtig, um einen realistischen Preis zu finden und am Ende das Beste rauszuholen.

Methoden der Wertermittlung: Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren

Bei Mehrfamilienhäusern wird meistens das Ertragswertverfahren genutzt. Hier stehen die aktuellen und künftigen Mieteinnahmen im Mittelpunkt. Rendite und Bewirtschaftungskosten sind entscheidend, weil Investoren ihren Preis stark an den erwarteten Einnahmen festmachen.

Das Sachwertverfahren schaut auf die Herstellungskosten plus Bodenwert. Das ist vor allem sinnvoll, wenn kaum Mieteinnahmen da sind oder das Gebäude saniert werden muss.

Das Vergleichswertverfahren vergleicht mit ähnlichen Verkäufen in der Region. Das klappt besonders gut in Städten mit vielen vergleichbaren Häusern.

Kurzer Überblick:

Faktoren für den Verkaufspreis: Zustand, Lage, Mieteinnahmen

Der bauliche Zustand zeigt, ob Käufer mit hohen Instandhaltungskosten rechnen müssen. Ein modernisiertes Haus mit guter Energieeffizienz bringt meist mehr ein.

Die Lage ist nicht zu unterschätzen. In Städten mit starker Nachfrage steigen die Preise, in schwächeren Regionen sieht das oft anders aus.

Wichtige Rolle spielen auch die Mieteinnahmen. Stabile Verträge mit zuverlässigen Mietern sind für Investoren attraktiv. Leerstände oder sehr niedrige Mieten drücken den Wert.

Käufer schauen außerdem auf die Rendite, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen. Der Verkaufspreis sollte hier realistisch angesetzt werden.

Professionelle Bewertung und Gutachten

Eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen gibt Sicherheit, für Verkäufer und Käufer. Sie liefert eine objektive Einschätzung und berücksichtigt alles Wichtige wie Lage, Zustand, Mietstruktur.

Wir von Rieger Immobilien können eine fundierte und marktgerechte Bewertung sicherstellen. Damit legen wir die Basis für realistische Preisvorstellungen und erfolgreiche Verhandlungen beim Verkauf ihres Mehrfamilienhauses.

Ein Gutachten ist vor allem dann sinnvoll, wenn es um hohe Summen oder steuerliche Themen geht. Banken und größere Investoren wollen oft ein ausführliches Wertgutachten sehen, bevor sie ein Angebot abgeben.

So eine unabhängige Bewertung hilft auch, unrealistische Preisvorstellungen zu vermeiden. Verkäufer bekommen ein besseres Gefühl dafür, welcher Verkaufspreis für ein Mehrfamilienhaus am Markt machbar ist.

Klar, ein Gutachten kostet Geld, aber es kann den Verkaufsprozess beschleunigen und Vertrauen bei Käufern schaffen.

Verkaufsoptionen: Komplettverkauf oder Einzelverkauf als Eigentumswohnungen

Ein Mehrfamilienhaus lässt sich entweder komplett verkaufen oder in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und separat anbieten. Beide Wege bringen ihren eigenen Aufwand, dauern unterschiedlich lange und führen zu verschiedenen Verkaufserlösen. Das sollte man sich gut überlegen.

Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen

Wer das Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft, wählt meist den unkomplizierteren Weg. Der Käufer übernimmt das komplette Gebäude samt Mietverträgen, was den Ablauf deutlich beschleunigt. Als Interessenten kommen oft institutionelle Investoren oder private Kapitalanleger infrage.

Ein klarer Pluspunkt: Es braucht nur einen Kaufvertrag und einen Grundbucheintrag. Die Kosten für Aufteilung, Teilungserklärung oder Abgeschlossenheitsbescheinigung spart man sich.

Allerdings trägt der Käufer ein größeres Risiko für Leerstand und Instandhaltung, was meist zu einem niedrigeren Kaufpreis führt. Gerade ältere Häuser landen dadurch oft unter Marktwert auf dem Tisch.

Kurzüberblick:

• + Schneller Verkauf
• + Weniger Verwaltungsaufwand
• – Geringerer Kaufpreis möglich
• – Eingeschränkte Käufergruppe

Einzelne Wohnungen separat verkaufen

Wer einzelne Wohnungen verkaufen will, muss das Mehrfamilienhaus zunächst in Eigentumswohnungen aufteilen. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, einen Aufteilungsplan und eine notarielle Teilungserklärung. Erst nach dem Grundbucheintrag können die Einheiten separat verkauft werden.

Diese Variante spricht mehr Leute an, weil viele eher eine einzelne Wohnung als ein ganzes Haus kaufen. Der Gesamterlös fällt dadurch meist höher aus.

Der Haken: Der Aufwand ist spürbar größer. Neben den rechtlichen Schritten kommen oft Kosten für Umbauten oder separate Zähler dazu. Außerdem haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, was alles in die Länge ziehen kann.

Kurzüberblick:

• + Höherer Gesamterlös möglich
• + Größere Käufergruppe
• – Hoher Zeit- und Kostenaufwand
• – Komplexere Abwicklung mit Mietern

Vorteile und Herausforderungen der jeweiligen Verkaufsform

Ob man das Haus komplett oder lieber die Wohnungen einzeln verkauft, hängt stark von den eigenen Zielen ab. Wer schnell an Geld kommen möchte, fährt mit dem Komplettverkauf meist besser. Wer auf den maximalen Preis spekuliert, sollte eher die Einzelverkäufe ins Auge fassen.

Auch der Zustand des Gebäudes spielt mit rein. Steht sowieso eine Sanierung an, kann die Aufteilung in Eigentumswohnungen sinnvoll sein. Gibt es viele langjährige Mieter, läuft der Komplettverkauf meist ruhiger ab.

Eine Gegenüberstellung zeigt die Unterschiede:

Eigentümer sollten überlegen, ob sie schnell verkaufen wollen oder bereit sind, Zeit und Geld in die Aufteilung zu investieren.

Rechtliche und steuerliche Aspekte beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses spielen rechtliche Vorgaben und steuerliche Regeln eine große Rolle. Eigentümer müssen Mieterrechte, mögliche Steuern und spezielle Situationen wie geerbte oder vermietete Objekte im Blick behalten, um Ärger und unnötige Kosten zu vermeiden.

Mietverhältnisse und Vorkaufsrecht der Mieter

Bestehende Mietverhältnisse bleiben beim Verkauf in der Regel bestehen. Der neue Eigentümer übernimmt die laufenden Mietverträge samt aller Rechte und Pflichten. Eine Kündigung wegen des Verkaufs ist ausgeschlossen.

Wichtig ist das gesetzliche Vorkaufsrecht der Mieter. Das greift, wenn aus einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung wird und diese verkauft werden soll. Dann dürfen die Mieter zu denselben Konditionen wie ein anderer Käufer zuschlagen.

Beim Verkauf des ganzen Mehrfamilienhauses gibt es dagegen kein Vorkaufsrecht. Die Mieter sind geschützt, können aber das komplette Haus nicht kaufen.

Eigentümer sollten prüfen, ob Wohnungen im Haus bereits als Eigentum umgewandelt wurden. Dann kann das Vorkaufsrecht einzelner Mieter greifen. Rechtzeitige und offene Kommunikation mit den Mietern hilft, spätere Konflikte zu vermeiden.

Steuern beim Verkauf: Spekulationssteuer und Gewerbesteuer

Beim Immobilienverkauf können verschiedene Steuern anfallen. Entscheidend ist, ob das Haus zum Privat- oder Betriebsvermögen zählt und wie lange es schon im Besitz war.

Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn das Mehrfamilienhaus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Sie richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz. Verkauft man erst nach zehn Jahren oder hat selbst darin gewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei.

Die Gewerbesteuer betrifft Verkäufe, die als gewerblich gelten. Das passiert, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden (Drei-Objekt-Grenze). Die Höhe hängt vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab.

Beispiel:

Sonderfälle: Verkauf eines vermieteten oder geerbten Mehrfamilienhauses

Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses gelten die Mietverträge weiterhin. Käufer übernehmen sie automatisch. Für Investoren ist das oft attraktiv, weil die Mieteinnahmen schon laufen. Verkäufer merken, dass ein leeres Haus meist leichter verkauft wird, während ein vermietetes eher für Kapitalanleger spannend ist.

Ein geerbtes Mehrfamilienhaus bringt eigene steuerliche Tücken mit. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren startet nicht neu, sondern läuft ab dem Zeitpunkt, an dem der Erblasser das Haus gekauft hat. Ist die Frist schon abgelaufen, kann der Verkauf sofort steuerfrei sein.

Wer das Haus an Familienmitglieder verkaufen möchte, sollte wissen, dass auch dann die Spekulationssteuer anfallen kann, wenn die Frist nicht erfüllt ist. Ob an Fremde oder Verwandte verkauft wird, macht steuerlich keinen Unterschied.

Bei geerbten Objekten sollte man auch prüfen, ob Erbschaftsteuer fällig wurde. Sie ist getrennt vom späteren Verkaufsgewinn zu sehen und richtet sich nach Wert des Hauses und Verwandtschaftsgrad.