Hausverkauf mit Wohnrecht in Bremen

Was bedeutet ein Wohnrecht beim Hausverkauf?

Das Wohnrecht ist im

BGB (§§ 1090 ff.) geregelt. Es erlaubt einer Person, ein
Haus oder eine Wohnung zu bewohnen, ohne
Eigentümer zu sein.

• Wohnrecht vertraglich vereinbart: gilt nur zwischen den
  Vertragsparteien und endet meist beim Eigentümerwechsel.
• Wohnrecht im Grundbuch eingetragen: bleibt auch nach
  dem Verkauf bestehen. Käufer müssen es akzeptieren.

Ein eingetragenes Wohnrecht
ist nicht übertragbar, kann nicht vermietet werden und gilt nur für die
berechtigte Person sowie deren enge Angehörige.

Unterschiede: Wohnrecht, Wohnungsrecht, Nießbrauch

• Wohnrecht: Nutzung bestimmter Räume oder des gesamten
  Hauses, nur zur eigenen Wohnnutzung.
• Wohnungsrecht: enger gefasst, meist nur für eine
  Einliegerwohnung.
• Nießbrauch: geht weiter – erlaubt auch Vermietung und
  wirtschaftliche Nutzung.

Diese Unterschiede sind entscheidend,
wenn man ein Haus mit Wohnrecht verkaufen möchte.

Befristete oder lebenslange Formen des Wohnrechts

Es gibt zwei Hauptvarianten:

1. Befristetes Wohnrecht – endet zu einem bestimmten
   Datum. Käufer wissen, ab wann sie die Immobilie frei nutzen
   können.
2. Wohnrecht auf Lebenszeit – endet erst mit dem Tod des
   Berechtigten. Dieses lebenslange Wohnrecht macht den
   Verkauf meist schwieriger.

Ein unbefristetes Wohnrecht
wird praktisch wie ein lebenslanges behandelt.

Ablauf beim Hausverkauf mit Wohnrecht in Bremen

Der Ablauf ähnelt einem normalen
Verkauf einer Immobilie, hat aber Besonderheiten:

1. Wertermittlung: Das Wohnrecht wird berechnet
   und mindert den Marktwert.
2. Vermarktung: Makler müssen Interessenten auf das
   bestehende Wohnrecht hinweisen.
3. Notarvertrag: Alle Details zum Wohnrecht werden
   notariell festgehalten.
4. Grundbuch: Der neue Eigentümer wird eingetragen, das
   Wohnrecht bleibt bestehen.

Rolle des Grundbuchs

Nur ein im Grundbuch
eingetragenes Wohnrecht gilt auch nach dem Verkauf. Käufer können die
Belastung einsehen. Das schützt den Wohnberechtigten und verpflichtet den
Käufer, das Recht zu akzeptieren.

Wert der Immobilie beim Hausverkauf mit Wohnrecht

Ein Wohnrecht wirkt sich stark auf
den Wert der Immobilie aus. Käufer können sie nicht sofort
selbst nutzen, Banken verlangen oft mehr Eigenkapital.

• Typische Wertminderung: 20–50 %.
• Je jünger der Wohnberechtigte, desto höher der Abschlag.
• Beispiel: Verkehrswert 400.000 €, Wert des Wohnrechts
  120.000 € → Verkaufspreis ca. 280.000 €.

Wohnrecht berechnen

Die Berechnung erfolgt über den
Barwert:

Wohnrechtswert =
Jahreskaltmiete × Rentenbarwertfaktor

• Jahreskaltmiete: 12.000 €
• Faktor (z. B. 9,95 bei 12 Jahren Restnutzungsdauer)
• Ergebnis: 119.400 €

Dieser Betrag wird vom Verkehrswert
abgezogen. Tabellen des Statistischen Bundesamts helfen bei der Berechnung.

Steuerliche Aspekte

Der Kapitalwert der Immobilie
wird steuerlich berücksichtigt, wenn ein Wohnrecht eingetragen ist.

• Verkäufer: geringerer steuerpflichtiger Gewinn beim Verkauf
  einer Immobilie.
• Käufer: können den reduzierten Kaufpreis als Anschaffungskosten
  ansetzen.
• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Ein Wohnrecht senkt den Kapitalwert und
  damit auch die Steuerlast.

Eine steuerliche Beratung ist
dringend zu empfehlen.

Rechte und Pflichten

Rechte des Wohnberechtigten

• Darf die Immobilie bewohnen, meist lebenslang.
• Keine Kündigung möglich.
• Nutzung nur zur eigenen Wohnzwecken, keine Vermietung.
• Trägt Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser.

Pflichten des neuen Eigentümers

• Muss das Wohnrecht respektieren.
• Darf die Immobilie verkaufen, aber nur mit Wohnrecht.
• Größere Reparaturen bleiben seine Aufgabe.

Alternativen und Modelle beim Hausverkauf mit Wohnrecht

1. Hausverkauf am freien Markt: Käufer akzeptieren das
   Wohnrecht, Preis ist reduziert.
2. Verkauf an Kinder oder Familie: Häufig in Bremen,
   flexibel gestaltbar.
3. Verkauf an Bank oder Investoren: Banken oder Fonds
   kaufen Immobilien mit Wohnrecht, oft mit speziellen Modellen.
4. Wohnrecht verkaufen oder aufheben: Wohnberechtigter
   verzichtet gegen Abfindung.
5. Alternativen zum Hausverkauf mit Wohnrecht:
   • Nießbrauch
   • Teilverkauf (bis zu 50 %)
   • Rückmietung nach Verkauf

Praktische Tipps für einen erfolgreichen Hausverkauf mit Wohnrecht

• Professionelle Wertermittlung mit Barwertberechnung.
• Rechts- und Steuerberatung frühzeitig einbinden.
• Transparenz gegenüber Käufern – klare Infos zu
  Nebenkosten und Pflichten.
• Makler mit Erfahrung in Bremen nutzen.

Typische Fehler vermeiden

• Wert ohne Abzug kalkulieren.
• Wohnrecht nicht im Grundbuch sichern.
• Steuerliche Folgen ignorieren.
• Kaufinteressenten unzureichend informieren.

Erfahrungen aus der Praxis

In Bremen läuft vieles über Familien:
Eltern verkaufen an Kinder, behalten aber ein Wohnrecht auf Lebenszeit.
Bei Fremdkäufern ist der Hausverkauf trotz Wohnrecht
schwieriger, oft mit deutlichen Preisabschlägen.