Haus mit Mietern verkaufen: Vermietetes Haus verkaufen
Inhaltsverzeichnis
Ein vermietetes Haus zu verkaufen kann ganz schön fordernd sein, aber mit der richtigen Unterstützung läuft der Verkauf oft überraschend glatt. Käufer, Verkäufer und Mieter haben alle ihre eigenen Rechte und Pflichten – die sollte man im Blick behalten. Auch mit laufenden Mietverhältnissen ist ein Verkauf machbar, solange die rechtlichen und praktischen Details gut geplant sind.
Ihr Partner für den erfolgreichen Verkauf: Rieger Immobilien ist seit über 30 Jahren Ihr vertrauensvoller Immobilienmakler in Osterholz Scharmbeck und Umgebung. Mit umfassender Marktkenntnis und Expertise in der Bewertung und Vermittlung von vermieteten Häusern sorgen wir dafür, dass Sie den bestmöglichen Preis erzielen – auch bei vermieteten Immobilien. Unsere individuelle Betreuung begleitet Sie vom ersten Kontakt bis über den Verkaufsabschluss hinaus.
Zentrale Punkte
- Ein Verkauf mit Mietern funktioniert, wenn alle Vertragsdetails stimmen – rechtliche Sicherheit garantiert.
- Offene Kommunikation und faire Lösungen machen den Verkaufsprozess leichter – für Eigentümer, Mieter und Käufer.
- Eine realistische Preisbewertung erhöht die Chancen auf einen schnellen Abschluss – mit Fokus auf den Ertragswert und die passende Käufergruppe.
Haus mit Mietern verkaufen: Grundlagen und wichtigste Schritte
Wer ein Haus mit Mietern verkaufen will, muss einige rechtliche und praktische Dinge beachten. Der Verkauf betrifft nicht nur den Eigentümer, sondern auch die Mieter, deren Rechte weiterhin gelten. Käufer, Vertragsgestaltung und Ablauf unterscheiden sich dabei schon spürbar von einem klassischen Immobilienverkauf.
Als Experten für vermietete Immobilien unterstützt Sie Rieger Immobilien mit verständlichen und praxisnahen Erläuterungen – inklusive des wichtigen Prinzips „Kauf bricht Miete nicht“ (§ 566 BGB) und der korrekten Übergabe aller Mietunterlagen, die für den Verkauf der Immobilie notwendig sind.
Voraussetzungen für den Verkauf eines vermieteten Hauses
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt das Prinzip „Kauf bricht Miete nicht“. Das heißt, bestehende Mietverträge laufen nach dem Verkauf einfach weiter, und der Käufer wird automatisch zum neuen Vermieter. Der Eigentümer kann den Mietvertrag nicht einfach kündigen, nur weil er das Haus verkaufen möchte.
Wichtig ist eine vollständige Dokumentation und Transparenz für den Käufer. Dazu gehören Mietverträge, Nachweise über gezahlte Mieten, Nebenkostenabrechnungen und eventuelle Renovierungsvereinbarungen. Diese Unterlagen schaffen Vertrauen und beschleunigen den Verkaufsprozess.
Profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung: Mit unseren Checklisten und tabellarischen Übersichten sind Sie bestens vorbereitet und können dem Käufer alle relevanten Informationen transparent und vollständig übergeben.
Unterschied zum Verkauf einer leerstehenden Immobilie
Ein verkauftes Haus mit Mietern bringt meist einen anderen Preis als eine leerstehende Immobilie. Käufer, die selbst einziehen wollen, müssen sich mit einer Eigenbedarfskündigung beschäftigen – das kostet Zeit und ist auch nicht ohne Risiko. Deshalb sind Selbstnutzer oft weniger interessiert, während Investoren solche Immobilien als langfristige Anlage sehen.
Der Preisunterschied kann 10–30 % ausmachen, je nach Lage, Vertragslaufzeit und Miethöhe. Mieterschutzgesetze setzen hier klare Grenzen – Mieter lassen sich nicht einfach so zum Auszug bewegen. Eine Aufhebungsvereinbarung mit Auszugsprämie kann helfen, aber das geht nur freiwillig.
Rieger Immobilien kennt den Markt genau und berät Sie kompetent, wie Sie den idealen Käufer für Ihre vermietete Immobilie finden.
Ablauf und Besonderheiten beim Verkaufsprozess
Der Verkauf eines vermieteten Hauses läuft im Grunde ähnlich wie jeder Immobilienverkauf, braucht aber mehr Abstimmung mit dem Mieter. Der Eigentümer sollte Besichtigungen frühzeitig ankündigen und Rücksicht auf die Privatsphäre nehmen. Termine müssen zu passenden Zeiten stattfinden, Sonntage und Feiertage sind tabu.
Im Kaufvertrag muss klar stehen, dass es sich um eine vermietete Immobilie handelt. Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis. Eine sorgfältige Vertragsgestaltung hilft, späteren Ärger über Nebenkosten oder Kautionen zu vermeiden.
Als erfahrene Makler mit über 30 Jahren Marktkompetenz begleitet Sie Rieger Immobilien professionell durch den gesamten Prozess – von der Wertermittlung über die Vermarktung bis zur Übergabe.
Rechte und Pflichten von Eigentümern, Mietern und Käufern
Beim Verkauf eines vermieteten Hauses behalten Mieter ihre vertraglichen Rechte. Käufer übernehmen den bestehenden Mietvertrag mit allen Pflichten des bisherigen Eigentümers. Verkäufer und neue Eigentümer müssen sich an die rechtlichen Vorschriften halten, damit der Übergang beim Hausverkauf reibungslos klappt.
Fortführung des Mietverhältnisses und gesetzliche Bestimmungen
Beim Eigentümerwechsel bleibt das Mietverhältnis bestehen. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) tritt der Käufer automatisch in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Das betrifft Mieteinnahmen, Kaution und alles, was im Mietvertrag geregelt ist.
Der neue Eigentümer darf die Miete nicht einfach so erhöhen oder den Vertrag einseitig ändern. Der Mieter hat weiterhin denselben Kündigungsschutz, auch wenn die Immobilie verkauft wird. Auch laufende Betriebskostenabrechnungen und Nebenkostenregelungen gelten weiter.
Vorkaufsrecht und Kündigungsmöglichkeiten
Mieter eines Einfamilienhauses haben normalerweise kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das gibt’s nur bei umgewandelten Eigentumswohnungen oder bestimmten Mehrfamilienhäusern. Trotzdem kann der Vermieter den Mieter informieren, falls dieser selbst kaufen möchte – schaden kann’s ja nicht.
Eine Kündigung wegen Verkaufs ist nicht erlaubt. Der Eigentümer kann nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, etwa Eigenbedarf nach § 573 BGB. Die gesetzlichen Kündigungsfristen liegen je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten.
In manchen Regionen oder bei Umwandlung in Eigentum gibt’s sogar Kündigungssperrfristen von mehreren Jahren. Mieter können einer Kündigung in Härtefällen widersprechen, wenn sie unzumutbar wäre. Ein vorzeitiger Auszug geht nur mit einem Mietaufhebungsvertrag, wenn beide Seiten einverstanden sind.
Rolle und Information der Mieter beim Eigentümerwechsel
Wechselt der Eigentümer, muss der neue Eigentümer den Mieter schriftlich informieren. In der Mitteilung sollten Name, Anschrift und Bankverbindung für die Miete stehen. Eine klare Kommunikation beugt Missverständnissen vor und sorgt für eine pünktliche Überweisung der Mietzahlungen.
Der Mieter hat das Recht zu wissen, wer künftig als Vermieter auftritt. Der bisherige Eigentümer sollte außerdem darauf achten, dass die Mietkaution korrekt an den Käufer übergeht.
Mit Rieger Immobilien an Ihrer Seite wird die Kommunikation zwischen allen Parteien professionell und vertrauensvoll gestaltet – für einen reibungslosen Eigentümerwechsel.
Besichtigungen und Zutrittsrechte beim Verkauf
Während des Verkaufs hat der Eigentümer ein Besichtigungsrecht, muss aber die Privatsphäre des Mieters respektieren. Besichtigungstermine dürfen nur nach Absprache stattfinden und sollten für den Mieter zumutbar sein. In der Regel sind ein bis zwei Stunden pro Woche an Werktagen ausreichend.
Der Mieter kann Termine ablehnen, wenn sie unpassend sind – zum Beispiel sehr früh, spät oder an Sonn- und Feiertagen. Ist der Mieter im Urlaub, darf er den Zutritt verweigern.
Rieger Immobilien sorgt für eine transparente und respektvolle Terminplanung, die alle Beteiligten zufriedenstellt.
Preisfindung, Zielgruppe und Wertbeeinflussung beim Verkauf
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie hängt der erzielbare Preis stark davon ab, wie genau der Marktwert bestimmt wird und welche Käufergruppe angesprochen wird. Bestehende Mietverhältnisse können den Wert mindern oder für bestimmte Käufer sogar interessant sein.
Wertermittlung und marktgerechter Verkaufspreis
Die Wertermittlung einer Immobilie ist die Basis für einen realistischen Angebotspreis. Wer verkaufen will, sollte eine Bewertung durch einen Gutachter oder Makler in Betracht ziehen. Lage, Zustand, Baujahr, Ausstattung und besonders der Ertragswert spielen eine Rolle.
Bei vermieteten Objekten zählt vor allem die Jahresnettokaltmiete. Der sogenannte Ertragswert ist hier oft wichtiger als bei selbstgenutzten Häusern, da viele Käufer Kapitalanleger sind. Marktanalysen helfen, vergleichbare Objekte im Umfeld zu prüfen und eine Preisspanne festzulegen, in der die Immobilie angeboten werden kann.
Rieger Immobilien bietet Ihnen eine umfassende und professionelle Immobilienbewertung, die sich nach der Wertermittlungsverordnung richtet und Ihre Immobilie marktgerecht positioniert.
Wertminderung durch bestehende Mietverhältnisse
Ein laufender Mietvertrag wirkt sich oft als Wertminderung aus, vor allem wenn der neue Eigentümer selbst einziehen möchte. Nach § 566 BGB bleibt der Mietvertrag trotz Verkauf bestehen. Die sofortige Eigennutzung ist ausgeschlossen, was den Käuferkreis einschränkt.
In der Praxis liegt der Verkaufspreis einer vermieteten Immobilie oft bis zu 30 % niedriger als bei einer leerstehenden Wohnung oder einem Haus. Lange Kündigungsfristen, niedrige Mieteinnahmen oder alte Mietverträge mit Mieterhöhungsbeschränkungen drücken den Ertragswert zusätzlich.
Häufig gestellte Fragen zum Hausverkauf mit Mietern
Im Kern regelt ein Makleralleinauftrag die exklusive Zusammenarbeit zwischen Makler und Auftraggeber. Die Zuständigkeiten sind klar, die Laufzeiten fix, und die Leistungen werden konkret festgelegt – das macht den Verkaufsprozess einer Immobilie oft planbarer.
Welche rechtlichen Aspekte müssen beim Verkauf eines vermieteten Hauses beachtet werden?
Das bestehende Mietverhältnis bleibt nach § 566 BGB bestehen („Kauf bricht Miete nicht“). Der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem laufenden Mietvertrag.
Im Kaufvertrag sollte unbedingt vermerkt sein, dass die Immobilie vermietet ist, und die übernommenen Mietverhältnisse müssen exakt beschrieben werden. Auch Angaben zu Kaution, Nebenkostenabrechnung und eventuellen Mieterrechten gehören hinein.
Eine Kündigung durch den neuen Eigentümer ist nur aus gesetzlich anerkannten Gründen möglich, beispielsweise bei echtem Eigenbedarf oder Pflichtverletzungen des Mieters. Ein bloßer Verkaufswunsch reicht dafür nicht aus.
Wie wirkt sich das bestehende Mietverhältnis auf den Verkaufsprozess aus?
Ein laufendes Mietverhältnis kann den Käuferkreis einschränken, weil viele Erwerber lieber selbst einziehen möchten. Investoren hingegen schätzen vermietete Häuser wegen der laufenden Einnahmen.
Oft liegt der Verkaufspreis etwas unter dem von leer stehenden Objekten, weil der Käufer die Nutzung erst nach Ablauf der Kündigungsfristen übernehmen kann.
Besichtigungen müssen natürlich mit den Mietern abgestimmt werden. Die Termine sollten rechtzeitig angekündigt werden und zu vertretbaren Zeiten stattfinden – das ist nicht immer ganz einfach.
Welche Informationen sollte ich potenziellen Käufern über die Mieter bereitstellen?
Käufer haben Anspruch auf vollständige und ehrliche Angaben zum Mietverhältnis. Dazu zählen Miethöhe, Vertragslaufzeit, Nebenkostenregelung und eventuelle Mietrückstände.
Es hilft, Kopien des Mietvertrags, Zahlungsnachweise und Protokolle über Wohnungszustand oder bekannte Mängel bereitzuhalten. Damit lassen sich spätere Missverständnisse meist vermeiden.
Inwiefern beeinflusst das Mietrecht den Verkauf einer vermieteten Immobilie?
Mietrecht schützt die Mieter ziemlich stark und schränkt die Möglichkeiten des Eigentümers ein. Eine Eigenbedarfskündigung ist wirklich nur bei nachvollziehbarer und dauerhafter Selbstnutzung erlaubt.
Härtefallregelungen können zudem dazu führen, dass Mieter länger wohnen bleiben dürfen, etwa bei Alter oder Krankheit.
Wie kann der Kaufpreis für ein Haus mit Mietern angemessen festgelegt werden?
Der Marktwert hängt natürlich vom Zustand des Hauses, der Miethöhe und der Restlaufzeit des Mietvertrags ab. Vermietete Immobilien werden oft günstiger verkauft, weil die Nutzung eingeschränkt ist.
Ein erfahrener Makler oder Gutachter kann helfen, einen realistischen Wert zu bestimmen. Am Ende zählen vor allem die erzielte Nettokaltmiete und der Kapitalisierungsfaktor, um den Ertragswert halbwegs korrekt einzuschätzen.
Welche Möglichkeiten gibt es, wenn ein Mieter nach dem Verkauf nicht ausziehen möchte?
Liegt kein triftiger Kündigungsgrund vor, darf der Mieter meist einfach wohnen bleiben. Eigenbedarfskündigungen müssen nachvollziehbar und schriftlich erklärt werden.
Manchmal bieten Verkäufer oder Käufer dem Mieter eine Aufhebungsvereinbarung an. Eine finanzielle Entschädigung – oft „Auszugsprämie“ genannt – kann den Auszug tatsächlich erleichtern, ist aber keineswegs Pflicht.
Falls sich beide Seiten nicht einigen, bleibt letztlich nur der Gang über eine formelle Kündigung und, wenn’s hart auf hart kommt, eine Räumungsklage.