Hausverkauf mit Wohnrecht in Bremen

Ein Hausverkauf mit Wohnrecht ist ein spezieller Fall im Immobilienrecht. Während der Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte, bleibt eine andere Person berechtigt, darin zu wohnen – manchmal befristet, oft lebenslang. Das bedeutet: Das Haus wechselt den Besitzer, aber der Wohnberechtigte darf weiterhin in den Räumen bleiben.

Gerade in Bremen, wo Immobilien stark nachgefragt sind, stellt sich für Käufer und Verkäufer die Frage, wie sich ein bestehendes Wohnrecht auf den Wert der Immobilie, den Kaufvertrag und die Vermarktung auswirkt. Wer die Unterschiede zwischen Wohnrecht, Wohnungsrecht und Nießbrauch kennt, kann bessere Entscheidungen treffen und Stolperfallen vermeiden.

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Was bedeutet ein Wohnrecht beim Hausverkauf?

Das Wohnrecht ist im BGB (§§ 1090 ff.) geregelt. Es erlaubt einer Person, ein Haus oder eine Wohnung zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein.

Wohnrecht vertraglich vereinbart: gilt nur zwischen den Vertragsparteien und endet meist beim Eigentümerwechsel.
Wohnrecht im Grundbuch eingetragen: bleibt auch nach dem Verkauf bestehen. Käufer müssen es akzeptieren.

Ein eingetragenes Wohnrecht ist nicht übertragbar, kann nicht vermietet werden und gilt nur für die berechtigte Person sowie deren enge Angehörige.

Unterschiede: Wohnrecht, Wohnungsrecht, Nießbrauch

Wohnrecht: Nutzung bestimmter Räume oder des gesamten Hauses, nur zur eigenen Wohnnutzung.
Wohnungsrecht: enger gefasst, meist nur für eine Einliegerwohnung.
Nießbrauch: geht weiter – erlaubt auch Vermietung und wirtschaftliche Nutzung.

Diese Unterschiede sind entscheidend, wenn man ein Haus mit Wohnrecht verkaufen möchte.

Befristete oder lebenslange Formen des Wohnrechts

Es gibt zwei Hauptvarianten:

Befristetes Wohnrecht – endet zu einem bestimmten Datum. Käufer wissen, ab wann sie die Immobilie frei nutzen können.
Wohnrecht auf Lebenszeit – endet erst mit dem Tod des Berechtigten. Dieses lebenslange Wohnrecht macht den Verkauf meist schwieriger.

Ein unbefristetes Wohnrecht wird praktisch wie ein lebenslanges behandelt.

Ablauf beim Hausverkauf mit Wohnrecht in Bremen

Der Ablauf ähnelt einem normalen Verkauf einer Immobilie, hat aber Besonderheiten:

Wertermittlung: Das Wohnrecht wird berechnet und mindert den Marktwert.
Vermarktung: Makler müssen Interessenten auf das bestehende Wohnrecht hinweisen.
Notarvertrag: Alle Details zum Wohnrecht werden notariell festgehalten.
Grundbuch: Der neue Eigentümer wird eingetragen, das Wohnrecht bleibt bestehen.

Rolle des Grundbuchs

Nur ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht gilt auch nach dem Verkauf. Käufer können die Belastung einsehen. Das schützt den Wohnberechtigten und verpflichtet den Käufer, das Recht zu akzeptieren.

Wert der Immobilie beim Hausverkauf mit Wohnrecht

Ein Wohnrecht wirkt sich stark auf den Wert der Immobilie aus. Käufer können sie nicht sofort selbst nutzen, Banken verlangen oft mehr Eigenkapital.

Typische Wertminderung: 20–50 %.
Je jünger der Wohnberechtigte, desto höher der Abschlag.
Beispiel: Verkehrswert 400.000 €, Wert des Wohnrechts 120.000 € → Verkaufspreis ca. 280.000 €.

Wohnrecht berechnen

Die Berechnung erfolgt über den Barwert: Wohnrechtswert = Jahreskaltmiete × Rentenbarwertfaktor

Jahreskaltmiete: 12.000 €
Faktor (z. B. 9,95 bei 12 Jahren Restnutzungsdauer)
Ergebnis: 119.400 €

Dieser Betrag wird vom Verkehrswert abgezogen. Tabellen des Statistischen Bundesamts helfen bei der Berechnung.

Steuerliche Aspekte

Der Kapitalwert der Immobilie wird steuerlich berücksichtigt, wenn ein Wohnrecht eingetragen ist.

Verkäufer: geringerer steuerpflichtiger Gewinn beim Verkauf einer Immobilie.
Käufer: können den reduzierten Kaufpreis als Anschaffungskosten ansetzen.
Erbschaft- und Schenkungsteuer: Ein Wohnrecht senkt den Kapitalwert und damit auch die Steuerlast.

Eine steuerliche Beratung ist dringend zu empfehlen.

Rechte und Pflichten

Rechte des Wohnberechtigten

Darf die Immobilie bewohnen, meist lebenslang.
Keine Kündigung möglich.
Nutzung nur zur eigenen Wohnzwecken, keine Vermietung.
Trägt Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser.

Pflichten des neuen Eigentümers

Muss das Wohnrecht respektieren.
Darf die Immobilie verkaufen, aber nur mit Wohnrecht.
Größere Reparaturen bleiben seine Aufgabe.

Alternativen und Modelle beim Hausverkauf mit Wohnrecht

Hausverkauf am freien Markt: Käufer akzeptieren das Wohnrecht, Preis ist reduziert.
Verkauf an Kinder oder Familie: Häufig in Bremen, flexibel gestaltbar.
Verkauf an Bank oder Investoren: Banken oder Fonds kaufen Immobilien mit Wohnrecht, oft mit speziellen Modellen.
Wohnrecht verkaufen oder aufheben: Wohnberechtigter verzichtet gegen Abfindung.
Alternativen zum Hausverkauf mit Wohnrecht:
- Nießbrauch
- Teilverkauf (bis zu 50 %)
- Rückmietung nach Verkauf

Praktische Tipps für einen erfolgreichen Hausverkauf mit Wohnrecht

Professionelle Wertermittlung mit Barwertberechnung.
Rechts- und Steuerberatung frühzeitig einbinden.
Transparenz gegenüber Käufern – klare Infos zu Nebenkosten und Pflichten.
Makler mit Erfahrung in Bremen nutzen.

Typische Fehler vermeiden

Wert ohne Abzug kalkulieren.
Wohnrecht nicht im Grundbuch sichern.
Steuerliche Folgen ignorieren.
Kaufinteressenten unzureichend informieren.

Erfahrungen aus der Praxis

In Bremen läuft vieles über Familien: Eltern verkaufen an Kinder, behalten aber ein Wohnrecht auf Lebenszeit. Bei Fremdkäufern ist der Hausverkauf trotz Wohnrecht schwieriger, oft mit deutlichen Preisabschlägen.

FAQ – Häufige Fragen zum Hausverkauf mit Wohnrecht

Welche rechtlichen Aspekte sind wichtig?

Ein eingetragenes Wohnrecht bleibt bestehen. Nur ein vertragliches endet beim Eigentümerwechsel.

Wie wird das Wohnrecht berechnet?

Über die Jahreskaltmiete und den Rentenbarwertfaktor.

Gibt es steuerliche Vorteile?

Ja, der Kapitalwert der Immobilie wird steuerlich niedriger angesetzt.

Kann man ein Wohnrecht kündigen?

Nein. Nur mit Zustimmung des Berechtigten und Löschung im Grundbuch.

Was bedeutet Wohnrecht beim Kauf?

Käufer übernehmen die Belastung und müssen das Wohnrecht akzeptieren.

Fazit

Ein Haus mit Wohnrecht verkaufen bedeutet immer, dass Käufer und Verkäufer Kompromisse eingehen müssen. Das Wohnrecht bleibt bestehen, solange es im Grundbuch eingetragen ist. Der Wert der Immobilie sinkt, aber es gibt verschiedene Modelle, um dennoch erfolgreich zu verkaufen – sei es am freien Markt, innerhalb der Familie oder über Banken und Investoren.

Mit klaren Absprachen, realistischer Preisberechnung und professioneller Beratung lässt sich auch ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht erfolgreich gestalten.