Erbschaftssteuer bei Immobilien in Bremen: Alles Wichtige

Erbschaftssteuer auf Immobilien in Bremen: Grundlagen und aktuelle Regelungen

Die Erbschaftssteuer auf Immobilien richtet sich in Bremen nach bundesweiten Vorgaben, wird aber zentral durch das Finanzamt Bremerhaven verwaltet. Entscheidend sind der Immobilienwert, das Verwandtschaftsverhältnis und mögliche Steuerbefreiungen, die vorwiegend bei selbst genutztem Wohneigentum interessant sein können.

Rechtsgrundlagen und Besonderheiten in Bremen

Die Erbschaftssteuer ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Sie gilt auch für den Erwerb von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung.

In Bremen ist das Finanzamt Bremerhaven für die Festsetzung und Erhebung zuständig. Die Steuer entsteht mit dem Tod des Erblassers, bei Schenkungen mit deren Ausführung.

Freibeträge richten sich nach der Steuerklasse:

Eine Anzeige beim Finanzamt muss innerhalb von 3 Monaten erfolgen, es sei denn, ein notarielles Testament oder eine beurkundete Schenkung liegt vor.

Unterschiede zu anderen Bundesländern

Die Bewertung und Berechnung der Erbschaftssteuer auf Immobilien erfolgt bundesweit nach denselben gesetzlichen Regeln. Unterschiede gibt’s primär in der Zuständigkeit der Finanzämter und wie die Verwaltung das Ganze handhabt.

In Bremen läuft alles zentral über das Finanzamt Bremerhaven. In anderen Bundesländern sind meist die regionalen Finanzämter zuständig.

Bei Immobilien in mehreren Bundesländern kann die Zuständigkeit etwas komplizierter werden. Meist zählt dann der letzte Wohnsitz des Erblassers oder, wenn der Schenker im Ausland lebt, der Wohnort des Beschenkten.

Aktuelle gesetzliche Änderungen seit 2023

Seit dem Jahressteuergesetz 2022, gültig ab 2023, werden Immobilien mit neuen Bewertungsverfahren eingeschätzt. Das kann dazu führen, dass steuerlich höhere Werte angesetzt werden – gerade, wenn die Immobilienpreise stark gestiegen sind.

Wichtige Anpassungen betreffen zum Beispiel:

• Realistischere Verkehrswertermittlung
• Anpassung von Liegenschaftszinssätzen
• Strengere Vorgaben für Bewertungsfaktoren

Für Erben heißt das: Der steuerliche Wert einer Immobilie liegt oft näher am echten Marktwert. Dadurch kann die Steuerlast steigen, wenn die Freibeträge nicht mehr reichen. Steuerbefreiungen, etwa für das selbst genutzte Familienheim, bleiben aber bestehen – wenn man die Voraussetzungen erfüllt.

Wann fällt Erbschaftssteuer bei Immobilien an?

Die Steuerpflicht entsteht, wenn eine Immobilie unentgeltlich auf eine andere Person übergeht. Entscheidend sind der Zeitpunkt des Todes, der Immobilienwert und der Verwandtschaftsgrad. Freibeträge und Sonderregelungen können die Steuerlast mindern oder sogar ganz vermeiden.

Zeitpunkt der Steuerpflicht nach dem Tod

Die Erbschaftssteuer wird grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers fällig. Ab dann gilt die Immobilie als erworben, auch wenn die Eintragung ins Grundbuch später passiert.

Für die Berechnung zählt der Verkehrswert der Immobilie am Todestag. Das Finanzamt schätzt diesen oder zieht ein Gutachten heran.

Nimmt der Erbe das Erbe an, beginnt die Steuerpflicht automatisch. Wer innerhalb von sechs Wochen ausschlägt, ist raus – zumindest was die Steuer angeht.

Manche Sonderregelungen greifen, wenn der Erbe das Haus selbst nutzt, etwa als Ehepartner oder Kind. Unter bestimmten Voraussetzungen kann das sogar eine komplette Steuerbefreiung bedeuten.

Meldung beim Finanzamt und Fristen

Wer eine Immobilie erbt, muss den Erwerb innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall beim zuständigen Finanzamt melden. Das gilt übrigens auch, wenn der Wert vermutlich unter dem Freibetrag liegt.

Die Meldung sollte diese Angaben enthalten:

• Name und Anschrift der Erben
• Angaben zur verstorbenen Person
• Beschreibung und Lage der Immobilie
• Schätzung des Immobilienwerts

Danach schickt das Finanzamt einen Erbschaftsteuerfragebogen. Auf der Basis wird dann die Steuer berechnet.

Wer die Frist verpasst, muss mit Verspätungszuschlägen oder sogar einem Bußgeld rechnen. Eine rechtzeitige Meldung erspart Ärger und unnötige Kosten.

Wer muss Erbschaftssteuer zahlen?

Steuerpflichtig ist jede Person, die durch den Tod des Erblassers eine Immobilie oder einen Anteil daran bekommt. Das betrifft gesetzliche Erben, Erben per Testament und Vermächtnisnehmer.

Wie viel Steuer fällig wird, hängt ab vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert nach Abzug des Freibetrags. Ehepartner und Kinder haben hohe Freibeträge, entferntere Verwandte und nicht verwandte Personen müssen sich mit weniger begnügen.

Auch wenn mehrere Miterben sich eine Immobilie teilen, ist jeder einzeln steuerpflichtig. Jeder muss seinen Anteil am Immobilienwert versteuern – vorausgesetzt, der eigene Freibetrag ist überschritten.

Bewertung und Wertermittlung von geerbten Immobilien

Bei der Erbschaft einer Immobilie in Bremen ist der vom Finanzamt festgestellte Wert entscheidend für die Höhe der Erbschaftsteuer. Wie dieser Wert berechnet wird, hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab.

Verfahren zur Immobilienbewertung

Das Finanzamt bewertet Immobilien für die Erbschaftsteuer nach dem Bewertungsgesetz (BewG).
Es gibt drei Hauptverfahren:

Unbebaute Grundstücke werden einfach mit Fläche × Bodenrichtwert bewertet.
Welche Methode zum Einsatz kommt, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird und welche Marktdaten vorliegen. Wir von Rieger Immobilien helfen Ihnen bei der Immobilienbewertung in Bremen

Verkehrswert und Marktwert

Der Verkehrswert (auch gemeiner Wert) ist der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Im Alltag sagt man meist einfach Marktwert dazu.

Das Finanzamt ermittelt diesen Wert nach den gesetzlichen Vorgaben.
Dabei spielen regionale Bodenrichtwerte, Vergleichsdaten aus Kaufpreissammlungen und Mieterträge eine Rolle.

Der Verkehrswert kann vom echten Verkaufspreis abweichen, weil die steuerliche Bewertung auf standardisierten Annahmen basiert.
Für Erben ist wichtig zu wissen: Der Verkehrswert wird nicht einfach frei verhandelt, sondern beruht auf objektiven Marktdaten.

Bedeutung der Wertermittlung für die Steuer

Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt direkt vom festgestellten Wert der Immobilie ab.
Je höher der Wert, desto größer die steuerliche Belastung – abzüglich eventueller Freibeträge.

Beispiel:

• Verkehrswert: 500.000 €
• Freibetrag Kind: 400.000 €
• Steuerpflichtiger Betrag: 100.000 €

Eine zu hohe Bewertung kann zu unnötig hohen Steuerzahlungen führen.
Deshalb ist es wichtig, dass die Wertermittlung möglichst genau und nachvollziehbar ausfällt.

Gutachten und Einspruchsmöglichkeiten

Erben haben das Recht, den vom Finanzamt festgelegten Wert anzufechten.
Dafür kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses eingeholt werden.

Das Gutachten muss den tatsächlichen Verkehrswert belegen. Damit lässt sich die Steuer unter Umständen senken.
Achtung: Der Einspruch muss sich gegen den Feststellungsbescheid zum Grundbesitzwert richten, nicht gegen den Erbschaftsteuerbescheid selbst.

Die Fristen sind unbedingt zu beachten. Die Kosten für das Gutachten trägt normalerweise der Antragsteller.
Ein Gegengutachten lohnt sich besonders dann, wenn die Bewertung der Immobilie wirklich zu hoch erscheint.

Freibeträge und Steuersätze bei der Erbschaftssteuer

Wie hoch die Erbschaftssteuer in Deutschland ausfällt, hängt stark vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des geerbten Vermögens ab. Freibeträge können die Steuerlast erheblich senken, besonders wenn Immobilien an nahe Angehörige gehen.

Höhe der Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Der persönliche Freibetrag richtet sich nach der Beziehung zwischen Erblasser und Erbe. Je enger das Verhältnis, desto höher der Freibetrag.

Diese Freibeträge gelten pro Erblasser und können bei mehreren Erbschaften erneut genutzt werden. Ehepartner und Kinder profitieren oft zusätzlich von einem Versorgungsfreibetrag, der je nach Alter und Lebenssituation unterschiedlich ausfällt.

Steuerklassen und Steuersätze

Erben werden einer von drei Steuerklassen zugeordnet. Die Steuerklasse beeinflusst den Steuersatz, der nach Abzug des Freibetrags auf den Restbetrag angewendet wird.

Steuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Enkel
Steuerklasse II: Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern
Steuerklasse III: Alle übrigen Erben

Die Steuerklasse macht sich besonders bei entfernten Verwandten bemerkbar – da kann’s richtig teuer werden.

Freibetrag-Beispiele für Haus und Wohnung

Ein Kind erbt in Bremen ein Haus im Wert von 380.000 €.
Freibetrag: 400.000 € → steuerpflichtiger Erwerb: 0 € → keine Steuer.

Ein Ehepartner erbt eine Eigentumswohnung im Wert von 600.000 €.
Freibetrag: 500.000 € → steuerpflichtiger Erwerb: 100.000 € → Steuerklasse I, Steuersatz 7% → 7.000 € Steuer.

Bei selbstgenutztem Wohneigentum kann unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Steuerbefreiung greifen, etwa wenn der Ehepartner oder die Kinder mindestens zehn Jahre nach dem Erbfall darin wohnen.

Freibetrag überschreiten: Was passiert dann?

Liegt der Wert der geerbten Immobilie über dem Freibetrag, wird nur der übersteigende Betrag besteuert.

Beispiel:
Ein Kind erbt ein Haus im Wert von 500.000 €.
Freibetrag: 400.000 € → steuerpflichtiger Erwerb: 100.000 € → Steuerklasse I, Steuersatz 7% → 7.000 € Steuer.

Das Finanzamt erstellt den Steuerbescheid auf Basis der Erbschaftssteuererklärung. Die Steuer ist innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen, sonst drohen Säumniszuschläge. Bei höheren Beträgen kann auf Antrag eine Stundung oder Ratenzahlung möglich sein – gerade, wenn die Immobilie nicht direkt verkauft werden soll.

Berechnung, Zahlung und Begleichung der Erbschaftssteuer

Bei vererbten Immobilien in Bremen hängt die Steuerlast von mehreren Faktoren ab. Entscheidend sind der Immobilienwert, mögliche Freibeträge, die Steuerklasse des Erben und der Steuersatz. Auch Zahlungsfristen und Optionen wie Ratenzahlung oder Stundung spielen eine Rolle.

Berechnungsschritte bei Immobilien

Die Berechnung der Erbschaftssteuer beginnt mit der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs. Zuerst wird der Verkehrswert der Immobilie festgestellt – das übernimmt in Bremen meist das Finanzamt anhand von Bodenrichtwerten und Vergleichswerten.

Von diesem Wert werden Schulden und Belastungen abgezogen, zum Beispiel Hypotheken. Danach zählt der persönliche Freibetrag des Erben.

Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach der Steuerklasse:

• Ehepartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkel: 200.000 €
• Andere Erben: 20.000 €

Was übrig bleibt, ist die Bemessungsgrundlage. Darauf wird der passende Steuersatz angewendet – der liegt zwischen 7 % und 50 %, je nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs.

Beispielrechnung: Haus im Wert von 500.000 Euro

Ein Kind erbt in Bremen ein Haus mit einem Verkehrswert von 500.000 €. Es gibt keine Schulden auf der Immobilie.

Berechnung:

1. Verkehrswert: 500.000 €
2. Abzug Freibetrag Kind: – 400.000 €
3. Steuerpflichtiger Erwerb: 100.000 €
4. Steuerklasse I, Steuersatz: 11 % (für 75.000–300.000 €)
5. Zu zahlende Erbschaftssteuer: 11.000 €

Wird das Haus als Familienheim genutzt und alle gesetzlichen Vorgaben werden erfüllt, kann die Steuer komplett wegfallen.

Zahlungsmodalitäten und Fristen

Nach der Berechnung verschickt das Finanzamt einen Erbschaftsteuerbescheid. Darin stehen der genaue Betrag und das Fälligkeitsdatum.

Die Steuer ist meist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Die Zahlung läuft per Überweisung auf das im Bescheid angegebene Konto.

Wer den Betrag direkt zahlen kann, sollte das auch tun – sonst gibt’s Säumniszuschläge. Für verspätete Zahlungen werden 1 % Zinsen pro Monat auf den Rückstand fällig.

Eine Ratenzahlung oder Stundung ist nur auf Antrag und bei nachgewiesenen finanziellen Schwierigkeiten möglich.

Was tun bei hoher Steuerlast?

Wenn die Erbschaftssteuer auf Immobilien besonders hoch ausfällt, stehen Erben vor einigen Möglichkeiten.

Eine Option ist die Stundung der Steuer. Damit lässt sich der zu zahlende Betrag auf mehrere Jahre verteilen. Dafür braucht’s allerdings einen Antrag beim Finanzamt – und es muss klar sein, dass die Zahlung sofort nicht machbar ist.

Manche wählen einen Teilverkauf oder nehmen einen Kredit auf, um die Steuer zu stemmen. Andere versuchen, die Immobilie zu vermieten und so mit den Mieteinnahmen die Steuer zu begleichen.

In bestimmten Situationen kann die Steuer auch ganz entfallen – zum Beispiel durch die Familienheimregelung oder andere gesetzliche Ausnahmen. Es lohnt sich, rechtzeitig einen Steuerberater einzubeziehen, um keine unnötigen Kosten zu haben.

Steuerbefreiungen, Gestaltungsmöglichkeiten und Tipps

In Bremen gibt’s die Chance, dass Immobilien ganz oder teilweise von der Erbschaftssteuer befreit werden. Mit guter Planung und gezielten Übertragungen lässt sich die Steuerbelastung oft deutlich senken. Wer die Regeln kennt, kann Freibeträge voll ausschöpfen und so die Steuer zumindest reduzieren.

Befreiung für selbstgenutzte Immobilien

Eine Steuerbefreiung ist drin, wenn Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder Kinder eine geerbte Immobilie selbst bewohnen.

Für Ehe- und Lebenspartner gilt: Die Immobilie bleibt steuerfrei, wenn sie mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wird. Der Wert spielt keine Rolle – selbst eine richtig teure Immobilie kann komplett befreit sein.

Bei Kindern gibt’s eine Wohnflächenbegrenzung von 200 m². Liegt die Fläche darüber, wird nur der überschreitende Anteil besteuert. Wichtig ist, dass innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall eingezogen wird.

Ausnahmen von der Zehn-Jahres-Frist gibt’s, etwa bei Tod oder Pflegebedürftigkeit.

Steuerliche Vorteile durch frühzeitige Planung

Wer früh plant, kann die Erbschaftssteuer senken oder sogar ganz vermeiden. Dabei helfen die Freibeträge, die je nach Verwandtschaft unterschiedlich hoch sind.

Beispiel:

Mit geplanten Übertragungen im Abstand von zehn Jahren lassen sich Freibeträge mehrfach nutzen.

Auch ein clever gestaltetes Testament oder ein Erbvertrag kann helfen, Immobilienwerte so zu verteilen, dass keine hohe Steuerlast entsteht. Bewertungsregeln und mögliche Steuerbefreiungen sollte man dabei nicht aus dem Blick verlieren.

Immobilie schon zu Lebzeiten übertragen

Eine Übertragung zu Lebzeiten kann die Erbschaftssteuer umgehen. Dann fällt meist Schenkungssteuer an, aber die Freibeträge sind identisch mit denen bei der Erbschaftssteuer.

Wer frühzeitig Teile einer Immobilie überträgt, kann die Freibeträge nach jeweils zehn Jahren erneut nutzen – so lassen sich auch größere Vermögenswerte steuerfrei weitergeben.

Ehepartner dürfen sich das gemeinsam bewohnte Familienheim steuerfrei schenken, egal wie viel es wert ist. Voraussetzung: Es wird weiterhin selbst genutzt.

Das Ganze braucht eine notarielle Beurkundung und sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden, damit es später kein böses Erwachen gibt.

Erbschaftssteuer vermeiden oder senken

Es gibt Wege, die Erbschaftssteuer zu senken, auch wenn keine komplette Befreiung greift.

Bei vermieteten Wohnimmobilien werden nur 90 % des Verkehrswerts für die Steuer angesetzt. Das kann die Belastung spürbar verringern.

Mehrere Übertragungen in Etappen helfen, Freibeträge mehrfach zu nutzen. Auch eine gezielte Aufteilung unter mehreren Erben senkt die steuerpflichtige Summe.

Wenn die Steuerzahlung nur durch einen Verkauf möglich wäre, kann eine Steuerstundung beantragt werden. Das verschafft etwas Luft, ohne gleich verkaufen zu müssen.