Inhaltsverzeichnis
1. Idealer Verkaufszeitpunkt | 4 Fragen/ Videos
2. Vorbereitung Immobilienverkauf | 19 Fragen/ Videos
3. Immobilie verkaufen | 9 Fragen/ Videos
4. Suchinteressenten | 5 Fragen/ Videos
1. Idealer Verkaufszeitpunkt
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um seine Immobilie zu verkaufen?
Eindeutig ja. Der Zeitpunkt ist sogar so günstig, dass Sie sich fragen dürfen, wann Sie verkaufen möchte, wenn nicht jetzt? Die Preise für Immobilienkäufer sind derzeit sehr hoch. Davon profitieren Sie, wenn Sie Ihre Immobilie anbieten. Die Angebote auf dem Markt sind knapp. Es gibt viele Suchanfragen von Eigennutzern und Investoren. Auch die Jahreszeiten haben auf den Kaufpreis mittlerweile keinen Einfluss mehr. Deshalb: Wenn nicht jetzt, wann dann?[/ultimate_heading]
[/vc_tta_section]Den Zeitpunkt bestimmen Sie als Verkäufer selbst. Wichtig ist, dass der Zeitpunkt in Ihre individuelle Lebensplanung passt. Wenn der Verkauf abgewickelt wurde, müssen Sie die Immobilie übergeben und gegebenenfalls ausziehen, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen. Bereits in der Verkaufsanzeige können Sie angeben, wann die Immobilie frei wird. Dieser Zeitpunkt kann auch erst in einigen Monaten oder in einem Jahr definiert werden. Haben Sie einen Käufer gefunden, vereinbaren Sie im Notarvertrag einen Übergabetermin. Dieser Termin ist für Sie dann bindend.
Noch vor einigen Jahren war es für den Verkäufer einer Immobilie lukrativ, diese im Frühjahr anzubieten. Der Winter war zu Ende und das Interesse der Käufer größer als in der kalten Jahreszeit mit dem Weihnachtsfest und dem Jahreswechsel. In diesen Wochen und Monaten dachten potenzielle Käufer eher selten über den Erwerb einer Immobilie nach. Mittlerweile gestalten sich die Verkäufe das ganze Jahr über gleichmäßig. Die Lust am Immobilienkauf ist auch aufgrund des engen Marktes nicht mehr an eine Jahreszeit gebunden.[/ultimate_heading]
Es ist tatsächlich so, dass die Nachfrage nach guten Immobilienangeboten in den Sommermonaten und speziell in der Urlaubszeit geringer ist. Die Menschen sind mit der Suche nach Urlaubsangeboten beschäftigt und verreisen über mehrere Wochen. Doch auch hier gibt es eine Veränderung. Es kommt vor, dass Menschen ihren Urlaub nutzen, um sich eine Wohnung zu suchen. Betrachtet man den gesamten Markt, ist dies aber immer noch eher die Ausnahme.[/ultimate_heading]
2. Vorbereitung Immobilienverkauf
Aus welchen Gründen verkaufen Eigentümer ihre Immobilie?
Die Gründe, aus denen ein Verkauf der Immobilie angestrebt wird, sind sehr unterschiedlich. Sehr häufig sind familiäre Gründe ausschlaggebend. Nach einer Trennung, einer Scheidung oder nach dem Tod eines Ehepartners kommt es nicht selten zum Verkauf einer Immobilie. Es bieten aber auch Eigentümer ihre Immobilie zum Kauf an, weil sie in ein größeres Objekt oder in eine andere Stadt umziehen möchten. Und nicht zuletzt kommt es aus Gründen der Zahlungsunfähigkeit zum Verkauf von Immobilien.[/ultimate_heading]
[/vc_tta_section]In der Regel kann der Verkauf einer Immobilie kurzfristig abgewickelt werden. Dies gilt vor allem dann, wenn sich das Objekt in einer interessanten Lage befindet und eine gute Ausstattung besitzt. Wichtig ist außerdem, dass das Objekt angemessen und professionell beworben wird. Dann melden sich Interessenten in der Regel innerhalb weniger Tage und wünschen nähere Informationen oder möchten einen Besichtigungstermin vereinbaren.[/ultimate_heading]
Dies ist sehr unterschiedlich und hängt vorrangig von der Anzahl der Besichtigungen ab, die organisiert werden müssen. Von der Annahme des Auftrages über die Akquise bis zum erfolgreichen Verkauf vergeht durchschnittlich ein Zeitraum von drei Monaten mit einem Zeitaufwand von 180 bis 200 Stunden.[/ultimate_heading]
Dies kommt darauf an, ob Sie einen Makler beauftragen oder ob Sie sich selbst um den Hausverkauf kümmern möchten. Ein Makler kann Ihnen alle Aufgaben, die rund um den Hausverkauf anfallen, abnehmen. Wenn Sie es nicht wollen, brauchen Sie sich um gar nichts zu kümmern. Sollten Sie auf einen Makler verzichten wollen, sollten Sie täglich ein bis zwei Stunden für den Verkauf Ihrer Immobilie einplanen.[/ultimate_heading]
Die höchste Nachfrage besteht nach Einfamilienhäusern. Es sind kleine Grundstücke gewünscht, weil viele Menschen nicht mehr so viel Zeit in die Pflege des Gartens investieren können oder weil ihre Interessen auf anderen Schwerpunkten liegen. Es kommt vor allem auf die Lage und die Ausstattung an.[/ultimate_heading]
Ein Listenpreis ist beispielsweise beim Verkauf von Fahrzeugen bekannt. Der Hersteller listet den Grundpreis und den Preis für die verschiedenen Ausstattungsvarianten auf. Die Autohäuser können im Rahmen von Sonderangeboten von diesem Listenpreis abweichen. Beim Verkauf von Immobilien gibt es einen solchen Listenpreis nicht. Immobilien werden zu einem Verkaufspreis angeboten. Dieser entspricht dem Wert, der vorab ermittelt wurde und der dem Marktwert entspricht.[/ultimate_heading]
Der Wert eines Hauses lässt sich am besten nach einer Begehung bemessen. Lage, Größe und Sanierungszustand sind einige der ausschlaggebenden Faktoren für den Wert einer Immobilie. Dank des anhaltenden Immobilienbooms können Sie davon ausgehen, dass Ihr Haus einen höheren Wert hat als vor einigen Jahren. Dies gilt vor allem dann, wenn es in einem guten oder sehr guten Zustand ist.[/ultimate_heading]
Für die Wertermittlung Ihrer Immobile spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Dazu gehören die Größe von Haus und Grundstück, die Lage, die Ausstattung, der Sanierungszustand und die Infrastruktur. Das Grundstück kann den Wert erhöhen, wenn es gepflegt und mit Nebengebäuden, einem Gartenhaus und Wegen angelegt ist.[/ultimate_heading]
Die Nebenkosten, die bei einem Verkauf des Hauses anfallen, werden vom Käufer gezahlt. Dies betrifft auch die Maklergebühren. Bis vor einigen Jahren wurden diese Kosten grundsätzlich vom Käufer des Hauses getragen. Die Politik wünscht in diesem Zusammenhang eine Änderung. Der Käufer soll die Kosten nicht mehr allein tragen. Somit ist mittlerweile eine Teilung der Kosten für den Makler zwischen Käufer und Verkäufer möglich. Der Verkäufer trägt Kosten für die Löschung einer Grundschuld, denn im Grundbuch sollten bei einem Verkauf keine Eintragungen mehr vorhanden sein. Auch eine eventuell anfallende Spekulationssteuer oder eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bei einer vorzeitigen Ablösung des Hauskredites muss vom Verkäufer getragen werden.[/ultimate_heading]
Hier kommt es darauf an, ob die Reparaturen den Wert des Hauses wirklich steigern. Ist die Reparatur teuer und aufwendig, sollten Sie diese nicht mehr durchführen und den Kaufpreis entsprechend anpassen. Kleinere Reparaturen, die Sie selbst vornehmen können und die keine hohe Investition erfordern, sind empfehlenswert, da sie sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken.[/ultimate_heading]
Die ist eine sehr individuelle Entscheidung, die alle Erben gemeinsam treffen müssen. Ein Verkauf ist empfehlenswert, wenn es mehrere Erben gibt und wenn eine Einigung über die weitere Nutzung schwierig ist. Der Erlös aus dem Verkauf des Hauses kann gemäß des Erbscheins verteilt werden. Ist eine Vermietung geplant, muss sich ein Mieter finden. Der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt. In diesem Fall ist es wichtig zu entscheiden, wer für die Renovierung aufkommt. Es gilt, Rücklagen aus den Mietzahlungen zu bilden, die von jemandem verwaltet werden müssen. Eine Vermietung empfiehlt sich, wenn das Haus zu einem späteren Zeitpunkt vielleicht selbst genutzt werden soll. Ist eine Renovierung geplant, muss diese zunächst aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Hier ist eine Einigung über die Aufteilung der Kosten sehr wichtig.[/ultimate_heading]
Sind Sie im Besitz von Unterlagen, die einen Grundriss oder einen Lageplan aufzeichnen, sollten Sie diese den Interessenten in Kopie zur Verfügung stellen. Nach dem erfolgreichen Verkauf werden die Unterlagen an den neuen Eigentümer weitergegeben. Auch ein Versicherungsnachweis und Unterlagen über An- und Umbauten sowie Sanierungen sollten Sie an den Käufer aushändigen.[/ultimate_heading]
Wenn Sie keine Unterlagen haben, weil es sich beispielsweise um ein altes Haus aus einer Erbschaft handelt, behindert dies den Verkauf des Hauses zunächst nicht. Es gibt keine gesetzliche Grundlage, die besagt, dass eine Immobilie nur mit den entsprechenden Unterlagen verkauft werden darf. Allerdings muss der Käufer einverstanden sein. Sollten die Interessenten auf die Aushändigung von Unterlagen bestehen, können Sie beim Bauamt anfragen, ob es eventuelle eine Akte mit Unterlagen zu der betreffenden Immobilie gibt. In der Regel liegen aber nur Akten zu Häusern vor, die nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden.[/ultimate_heading]
Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, Ihre Immobilie selbst ohne die Beauftragung eines Maklers zu verkaufen. Sie können Ihre Kaufabsicht anzeigen, indem Sie ein Schild ins Fenster hängen oder im Vorgarten aufstellen. Außerdem können Sie Anzeigen im Internet und in regionalen Tageszeitungen veröffentlichen.[/ultimate_heading]
Das ist vorrangig vom Kaufpreis abhängig. Ist der Preis zu hoch angesetzt, dauert der Verkauf länger. Es gibt auch überteuerte Objekte, die unverkäuflich sind, weil kein Interessent bereit ist, den hohen Preis zu zahlen. Wenn die Immobilie schnell verkauft werden soll, weil das Geld dringend benötigt wird, ist es empfehlenswert, den Preis etwas niedriger anzusetzen, als dieser für ein vergleichbares Objekt verlangt wird. Dann kann der Verkauf in der Regel kurzfristig abgewickelt werden.[/ultimate_heading]
Nehmen Sie qualitativ hochwertige Fotos auf, um die Raumaufteilung und die Ausstattung des Hauses zu präsentieren. Stellen Sie die Eigenschaften des Objekts in aussagekräftigen Daten dar. Beachten Sie auch, dass für den Verkauf des Hauses ein Energieausweis vorgeschrieben ist.[/ultimate_heading]
Die Bezahlung des Kaufpreises wird fällig, wenn der Notar die Unterlagen abgibt und die Umschreibung im Grundbuch veranlasst.[/ultimate_heading]
Das ist nicht empfehlenswert. Wenn Sie Ihre Adresse angeben und das Objekt selbst bewohnen, müssen Sie damit rechnen, dass Interessenten unaufgefordert klingeln oder sogar Ihr Grundstück betreten, weil Sie sich das Objekt anschauen möchten. Geben Sie die Adresse nur an Personen weiter, die ein wirkliches Interesse an dem Kauf Ihrer Immobilie haben und mit Ihnen einen Besichtigungstermin vereinbaren möchten.[/ultimate_heading]
In jedem Fall ist Sauberkeit wichtig. Versetzen Sie die Immobilie auch im Keller und auf dem Dachboden in einen besenreinen Zustand. Wenn Möbel über Jahre an der Wand gestanden haben, kann es hilfreich sein, wenn Sie dunkle Stellen an den Tapeten überstreichen und die Optik so ein bisschen attraktiver machen. Räumen Sie den Keller und den Dachboden unbedingt leer, um eine ordentliche und saubere Optik des leeren Hauses anzubieten.[/ultimate_heading]
3. Immobilie verkaufen
Sollte ich mein Haus teurer anbieten, um Platz für Verhandlungen zu haben?
In jedem Fall ist es empfehlenswert, den Verkaufspreis über dem tatsächlichen Wert anzusetzen. So haben Sie einen Verhandlungsspielraum. Es gibt viele Interessenten, die genau hinschauen und bei kleinen Mängeln am Kaufpreis arbeiten möchten. Heutzutage ist der Immobilienmarkt jedoch stark in Bewegung, sodass Sie in vielen Fällen davon ausgehen können, auch bei einem höheren Preis einen Käufer zu finden und mit dem Verkauf Ihrer Immobilie einen guten Gewinn zu erzielen.[/ultimate_heading]
[/vc_tta_section]Die Aufgaben eines Maklers sind vielfältig. Er kann bei der Wertermittlung der Immobilie und bei der Festlegung des Kaufpreises eine große Hilfe sein, da er die Marktlage kennt. Er kümmert sich um das Exposé, um die Werbung und um die Schaltung der Anzeigen. Auch die Besichtigungstermine und den Termin beim Notar kann der Makler vereinbaren.[/ultimate_heading]
Die Provision berechnet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und liegt derzeit in Bremen bei 5,95 %. In diesem Preis sind alle Dienstleistungen des Maklers eingeschlossen.[/ultimate_heading]
In jedem Fall ist es für den Interessenten hilfreich, wenn er Eigentümer der Immobilie bei der Besichtigung anwesend ist. Er kann Fragen zur Umgebung und zur Nachbarschaft, aber auch zur Infrastruktur beantworten. Dies ist dem Makler aufgrund der notwendigen spezifischen Kenntnisse nicht möglich.[/ultimate_heading]
Als Verkäufer des Hauses sind Sie emotional an die Immobilie gebunden. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie das Haus selbst bewohnen oder wenn es sich um Ihr Elternhaus handelt. Wenn ein Experte die Verhandlungen übernimmt, lässt sich häufig ein höherer Preis erzielen, da die emotionale Komponente fehlt.[/ultimate_heading]
Als Verkäufer haben Sie einen Preis definiert, den Sie mindestens für Ihre Immobilie erzielen möchten. Von diesem Preis sollten Sie in den ersten Verhandlungen nicht abweichen, es sei denn, Sie haben den Kaufpreis höher angesetzt. Argumentieren Sie, warum Sie diesen Preis verlangen. Auf Verhandlungen sollten Sie sich nur einlassen, wenn Sie für sich einen individuellen Spielraum definiert haben und wenn Ihr persönlich anvisierter Mindestpreis noch nicht erreicht ist.[/ultimate_heading]
Sie sollten den Schlüssel für eine Immobilie niemals herausgeben, wenn der neue Eigentümer den Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat. Es ist auch nicht empfehlenswert, Mängel zu verschweigen. Sollte Ihnen später nachgewiesen werden können, dass Sie von dem Mangel gewusst haben, müssen Sie eventuell Regressansprüche leisten. Auch die Veröffentlichung der Adresse ist nicht empfehlenswert. Sie können die Besichtigungswünsche von Interessenten nicht steuern, weil diese dann oft unangemeldet erscheinen.[/ultimate_heading]
Die Erstellung des Kaufvertrages kann vom Eigentümer selbst vorgenommen werden. Auch der Immobilienmakler bietet diese Dienstleistung an. Sie können aber auch den Notar mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragen. In diesem Fall haben Sie Rechtssicherheit.[/ultimate_heading]
In der Regel ist das Geld für den Verkauf des Hauses in einem Zeitraum von sechs Wochen nach der Beurkundung durch den Notar auf Ihrem Konto eingegangen.[/ultimate_heading]
4. Suchinteressenten
Wofür interessieren sich Investoren beim Immobilienkauf?
Investoren sind eher auf der Suche nach Mehrfamilienhäuser. Einfamilienhäuser liegen weniger in ihrem Interesse, da sie bei der Vermietung nicht so einen hohen Gewinn einbringen. Mehrfamilienhäuser sind für Investoren vor allem dann interessant, wenn diese bereits vermietet sind. Die Mietverhältnisse werden durch den Eigentümerwechsel nicht berührt, sodass der Investor ab dem ersten Monat nach dem Kauf von den Mietzahlungen profitiert.[/ultimate_heading]
[/vc_tta_section]Die ist für Laien in jedem Fall empfehlenswert. Der Kauf eines Hauses kann mit vielen Tücken verbunden sein. Schäden oder Mängel verbergen sich oft im Inneren und sind auf den ersten Blick nicht erkennbar. Mitunter verschweigt der Verkäufer einen Schaden oder er hat ihn selbst noch nicht erkannt. Somit ist es wichtig, einen Sachverständigen zur Besichtigung mitzunehmen, wenn Sie sich nicht auskennen.[/ultimate_heading]
Die meisten Interessenten wünschen sich einen sehr kurzfristigen Termin für die Besichtigung der Immobilie. Dem sollten Sie nachkommen, wenn Sie Ihre Immobilie schnell verkaufen möchten. Einige Interessenten nehmen mehrere Objekte in die engere Wahl. Wenn sie zu lange auf einen Besichtigungstermin warten müssen, können sie abspringen und sich anders orientieren.[/ultimate_heading]
Die erste Frage gilt in der Regel der Adresse des Objekts. Die Interessenten möchten wissen, wo sich das Objekt befindet und wann man es besichtigen kann.[/ultimate_heading]
Dies kommt auf die Organisation an und kann ganz unterschiedlich verlaufen. Im Idealfall können Sie Ihre neue Immobilie beziehen, bevor Sie Ihr altes Haus verkaufen. Dann haben Sie die Möglichkeit, das Objekt leerzuräumen und besenrein an den neuen Eigentümer zu übergeben. Sollten sich zeitliche Probleme ergeben, müssen Sie mit dem neuen Eigentümer eine individuelle Regelung treffen. Dieser hat aber die Möglichkeit, die Räumung zu erzwingen und Sie vor die Tür zu setzen.[/ultimate_heading]